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【柱が近すぎ】ジオ御苑内藤町4階62平米6,590万円【坪単価351万円】
2014-12-06

もう1件、ジオ御苑内藤町。

施工は淺沼組、設計デザインは日建ハウジングシステムでこの規模・この価格帯の物件に相応と言える組み合わせとなっています。

ただ、エントランスは2層吹抜などのようなスケールを感じるものではありませんし、外観デザインも前回の記事で書いたようにふんだんに用いられたFIXサッシが印象的ではあるもののこの地に相応しいと言えるほどの高級感があるかと言えばやや疑問です。
坪単価300万円台の東向き住戸からすると違和感は全くないですけれども・・・。

ランドプランも敷地面積1,400㎡超に建築面積1,000㎡弱ということでごくごく普通の空地率ですし、駐車場も身障者用1台を除いた20台が機械式ですし、特段高級感のあるパフォーマンスはありません。
東向き住戸や低層階居住者も御苑ビューを拝めるように屋上にルーフテラスが設計されているのは良いですね。

前回のジオ御苑内藤町

公式ホームページ
IMG_3466[1]
お部屋は62平米の2LDK、東向き中住戸です。

当物件の東面は雁行設計となっているため、当タイプはちょっとだけ角住戸のようになっていますが、北側には隣接住戸がある影響で洋室2の開口部は非常に小さいものとなってしまっています。このお部屋は引き戸でLDなどに隣接しているわけでもなく明らかに建築基準法上の居室と認められる開口部の要件を満たしていませんので、当プランは正確には1LDK+Sだと思うのですが・・・。

専有面積のわりにはそこそこスパンの確保された当タイプですが、柱の間隔が非常に近く柱による面積消費が非常に大きいですね。ザ・パークハウス西新宿タワー並です(汗)。

先ほどのタイプ同様にFIXサッシを多く用いているので窓際の柱が食い込んでしまうのは致し方ない所ではあるのですが、当タイプは真ん中にバルコニーが設計されているわけで柱は洋室1側ではなくなんとかバルコニー側に出して欲しかった所です。

1317の浴室は60平米以上のプランとしては小さく(一般的には1418)、かつ、やはり収納も少ないですね・・・。浴室に窓があるあたりは良いですし、洋室の独立性を高めたプランは良いとは思うのですが、空間効率は低いと言わざるを得ません。

坪単価は351万円。御苑ビュー住戸はそうでない住戸の坪単価に比べ実に3~4割は高い設定となっています。まぁ、それぐらいの希少価値が御苑ビューにはあると思いますし、当タイプの場合は前述の通り空間効率が悪く実質坪単価はもっと上と考えられるのも確かです。プラウド新宿御苑エンパイアは平均坪単価約525万円でしたが、やはり西向きと東向きではもの凄い単価差が設けられていました。

管理費は263円/㎡。えっ・・・この物件当然にカーペット敷き・空調有りの内廊下かと思っていたのですが、もしかして外廊下でしたか???
東向き住戸と西向き住戸を中心としフロア中央部に共用廊下を配置していることからも当然に内廊下設計だと思っていたのですが・・・。
内廊下でこの管理費であれば素晴らしいのですが・・・。

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