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【246をシャットアウト】ザ・パークハウス二子玉川ガーデン3階70平米7,098万円【坪単価336万円】
2014-12-02

もう1件、ザ・パークハウス二子玉川ガーデン。

施工は東急建設です。総戸数130戸とそれなりの規模感のある物件ですが、タワマンなどではないのでスーゼネ起用は難しく、無難な選択という印象です。
デザイン監修には林国美氏、ランドスケープデザインには藤田久数氏と実績のある方が起用されていますし、外観もまずまず見栄えのするものとなっている印象です。
全体像はちょっと堅すぎる(笑)印象も受けますが、茶系の天然石をふんだんに用いたエントランス周りはかなり違った雰囲気を醸しだしており、246沿いの並木と美しく調和している印象です。

問題は前回の記事でも述べたランドプランです。当物件はA棟~D棟(D棟のみ9階建A~C棟は5階建)の4棟構成で敷地面積7,600㎡超に建築面積3,300㎡弱とかなり空地率が高く、かつ、A棟B棟C棟の間に惜しみなく中庭が設計されているのは良いのですが、この中庭自体がこの物件のランドプランの苦しさを物語っているとも言えます。

当物件の敷地の間口はほぼ246方向(東~南東)のみである上に、敷地の縦横比にかなり偏りがあるので、「246の影響を受けづらい南向き住戸」を設計するのが非常に難しい敷地ポジションかつ敷地形状なのです。

その結果、A~C棟は大半のお部屋が246の影響を受けづらい南向き住戸となるように短い間隔で並べられ、中庭があるとはいえB棟C棟は開放感に欠ける点が否めないのです(C棟の半分ぐらいは敷地北西側に伸びているので視界良好です)。

そして、そのように3棟を並べても容積率を満たす採算の合うランドプランとはなりえないため、9階建のD棟が設計されているわけですが、それらは246を避けるように北西向き(西向き)をメインバルコニーとし、角住戸以外は日照を捨てています。

A棟~B棟、B棟~C棟をつなぐ3階部分には両面バルコニー住戸(玉川通り向き及び中庭向き)というかなりイレギュラーなプランを提案されていますし、ランドプランに苦慮している様子がここまで感じられる物件も珍しいですね。

ただ、この敷地ポジション・敷地形状であることを前提として考えればこのランドプランはさすが三菱地所と言えるものであることも確かなのです(今さらフォローしているわけではないですよ(笑))。
なぜなら、前述のようなA棟~B棟、B棟~C棟をつなぐ部分にまで住戸を設計することで敷地東側(南東面)に「壁」を作ることに成功しているのです。この「壁」により敷地内側の住戸や中庭部分には246の騒音の影響がほとんどなくなるというわけですね。

前回のザ・パークハウス二子玉川ガーデン

公式ホームページ
IMG_3459[1]お部屋はD棟の70平米の3LDK、北西角住戸です。先ほどのタイプと同じフロアの住戸になりますが、敷地南端と北端とでは視界が180度変わりますね・・・。前建との距離はそれなりには確保されてはいますが、手前は敷地内機械式駐車場などがあり殺風景な感じとなります。

間取り的には角住戸とはいえ、眺望が望めるわけでも日照が良いわけでもないせいかLDは角になく(二面採光ではなく)、洋室2室がリビングインということでやはり角住戸らしさに欠けるプランです。

ただ、先ほどのタイプとは違い廊下がクランクしているので一応はプライバシー面への配慮がありますし(結局、トイレは玄関前ですが)、L字型の3.7畳のゆとりあるキッチンなどそれなりに特徴のあるプランとなっています。

専有面積に占める居室畳数割合は70.7%((11.3畳+3.7畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷69.88㎡)と標準的な水準ですが、廊下がクランクしている角住戸としては上々の数字ですし、LDの入口付近のデッドスペースが少なめなのも好感が持てます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は336万円。先ほどのタイプとはあまりに条件が違いすぎるのも確かですが、プラン的には広さ以外に大きな差は感じませんし、あまりの単価の違いにこれまたびっくりです。

設備仕様面は食洗機、ディスポーザー、ミストサウナ、水回り天板の天然石仕様とこの単価帯のお部屋としては妥当といえるものにはなってはいますが、坪単価400万円超のプランが少なくないことを考えると物足りなさを感じます。高額住戸だけビルトインエアコンにするとかあってもよかったですよね。

管理費は304円/㎡。ディスポーザー付きですが外廊下ですし総戸数130戸というスケールメリットがあるわりには高めの設定です。それぞれの棟がつながっているのは低層階のみで結局は全棟にエレベーターを設置しなければならず総戸数のわりにエレベーターが多めであることが影響してますかね。
駐車場も全42台中39台が機械式ということで維持費はそれなりにかかることが予想されます。ただ、屋根付きというのは良いですね。

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