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【パークリュクスより小さいパークホームズ】パークホームズ初台4階75平米8,798万円【坪単価386万円】
2014-12-05

パークホームズ初台。

初台駅徒歩3分の6階建総戸数41戸(事業協力者住戸14戸含む、他店舗5戸)のレジデンスです。この物件の隣には2010年にパークリュクス初台が分譲されていますが、この物件よりもパークリュクス初台の方が敷地面積が約1.5倍もあることに驚かされます。

当物件の敷地周辺は第1種低層住居専用地域に囲まれた大通りの喧噪の影響も少ないファミリーにも適した良好な住環境であることは間違いないわけですが、2010年時点においては三井さん的にこの立地はコンパクトで投資需要も想定した「パークリュクスが相応しい」と思っていたことに他ならないわけで、その隣のより敷地面積の狭い土地に「パークホームズ」しかも、それよりも遥かに高い坪単価での分譲が数年後に行われるとはこれ如何に。

パークリュクス初台同様に1階の東側道路沿いには店舗が入りますし、この価格帯の物件としてはちょっと違和感があるのは確かです。外観もパークリュクスと統一感を持たせ街並に統一感を持たせているのは街ごと開発させたら右に出るもののない三井さんらしいコンセプトですが、この価格帯でパークリュクスと同様の外観というのも何か違いますよね。

竣工売りということで当物件のコンセプトは1~2年前には決まっていたということですし、不動産相場の上昇で出し惜しみしたことにより当初の予定(見込み)よりも価格を上昇させた可能性が高く、設計当初予定していた価格ではこのコンセプトで上々だと思ったのかもしれませんが、結果的に(?)坪単価400万円近い住戸も数多くある水準となると物足りなさが出てきちゃいますよね。

ちなみに最近の三井さんは竣工後に販売するケースが増えてますね。パークホームズ世田谷代田も竣工売りでした。売り惜しんだ結果の竣工売りなのかな???竣工売りならモデルルームの建築コストがかかりませんしね。

公式ホームページ
IMG_3502[1]
お部屋は75平米の3LDK、北西角住戸です。日照は西日が中心ですが、北も西も視界が抜けてくる条件の良いポジションです。

間取り的には理想的なワイドスパン住戸であり、お手本のようなT字型の廊下が美しいですね。
収納がかなり充実していることもあり、LDKで14.8畳など専有面積のわりにはLDがやや狭い印象ではありますが、コの字形のゆとりあるオープンキッチンで空間的には広がりを感じさせてくれるでしょうし、バランス的には悪くないでしょう。

特徴的なのは洋室3室全てが引き戸であることですね。まるで狭小3LDKのような提案なわけですが、このプランは収納配置もうまく洋室の形状が本当に素晴らしいのでこのような引き戸とすることでまさに微塵も無駄のない空間が実現しています。マスターベッドルームなんて収納も引き戸ですのでパーフェクトでしょう!まぁ、窓際は逆梁カウンターがあるわけですけれども。

残念なのはやや中途半端な角部屋であるためLDの開口部がそれほど充実していないこと、さらに言えば西面は逆梁工法なのでバルコニーに面したLDの西側開口部は2.3m以上のハイサッシを採用することも難しくないはずなのに2m程度のいたって普通のサッシが採用されていることです。
最大天井高も2.45mと分譲マンションとしては最低水準です。

坪単価は386万円。お隣のパークリュクス初台は平均坪単価約315万円だったので少なくとも1~2割は高騰している感じになるでしょうか。

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