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【駐車場は半分が外部からの賃貸予定】ブリリア山手動坂グランスイート74平米5,290万円【坪単価238万円】
2014-12-07

もう1件、ブリリア山手動坂グランスイート。

施工は飛島建設。六義園ビューの高額住戸もあったブリリア駒込六義園も飛島建設でした。ネームバリューがあるとは言えませんし、そもそも直床仕様ですが、設計に日建ハウジングシステムが起用されているだけあってデザイン面は悪くないでしょう。

前回の記事で書いたようにFIXサッシが多用されており、室内の凸凹やバルコニーの狭さが残念な当物件ですが、FIXサッシは外観デザイン上、良いアクセントになっていることは確かです。

前回のブリリア山手動坂グランスイート

公式ホームページ
IMG_3515[1]
お部屋はやはり西棟の74平米の3LDK、南西角住戸です。南面をやや傾けてはいるものの南側のアドリーム文京動坂の影響を最も受けるポジションであり低層階は日照さえもままなりません。
ただ、南西方向からは日照が入ってくるのではないかと思いますし、一応は日照がある3LDKの角住戸が5,000万円台前半とは結構思い切った価格水準ですよね。まして60平米台の狭小3LDKなどではなく74平米もある3LDKですから。

ただ、間取りを見ると安くなる理由も分かる気がしてしまうのも確かです。
角住戸は玄関位置が悪くなり廊下が長くなることは多々あるので少々の廊下の長さは我慢してしかるべき所ではあるのですが、このプランはそのような中でも玄関位置が悪いです。LDドアがかなり玄関寄りにあるので一見それほど廊下が長くないようにも見えますが、実際、かなり長いです。
廊下はこれでもかというぐらいクランクしているのでプライバシー面は良好ですが、これではLDは実質8~9畳しかないでしょうし、先ほどのタイプ同様に角の柱により形状も悪いので使い勝手がかなり限られます。
また、やはりバルコニーも小さいですね。

坪単価は238万円。ミッドレジデンス文京の低層のパンダ部屋のように南角でも日照がゼロなわけではないので前述のように昨今の相場下においてこの単価はかなり貴重な存在ではあると思うのですが、このポジションは交差点方向の騒音の影響もあると思いますし、間取りをもうちょっと頑張って欲しかったというのが正直な所ですね。
低層階は最大天井高が2.6mと高い点は良いですね。当物件は最低でも2.5m確保されていることを考えれば最大天井高を全フロアで2.45mぐらいにすれば二重床に出来たんじゃないかとも思ってしまいますが。

設備仕様面は無償セレクトの選択次第となりますが、食洗機、フィオレストーンキッチン天板は無償でつけることが出来ます。ディスポーザーはあってもおかしくなかったですがないですね。

管理費は265円/㎡。2棟の共用廊下はつながっておりエレベーターは全体で1基しかありませんし、外廊下かつディスポーザーなしにしてはやや高い印象です。

駐車場は条例により2割以上を設置する義務があるため、12台確保する必要がありますが、敷地内には6台しか確保できなかったため、6台は外部から賃貸する予定のようです。半分ぐらいを機械式にすれば12台確保できたと思うのですが、なぜそうしなかったのでしょう。
半分程度の機械式であれば将来的に利用者が減った時にも対応しやすいですし、何よりも借り手がいるうちは駐車場収入が管理費収入を補填してくれるため、2割程度はあった方が管理費負担が少なくて済むと思うんですよね。
最近は2割程度でも埋めるのは厳しいのかなぁ・・・。
個人的にはこの立地この価格なら2割ぐらいはあっても問題ないと思うんですが。

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