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【ラウンジじゃなくて会議室じゃ・・・】パークコート渋谷大山町ザ・プラネ2階70平米8,280万円【坪単価391万円】
2014-12-08

もう1件、パークコート渋谷大山町ザ・プラネ。

当物件は三井さんと大林新星和不動産とのJVです。リリース当初、「ザ・プラネ」ってなんじゃ?って思ったのですが、大林組の子会社である新星和不動産(本年に大林新星和不動産になりました)のマンションブランド「プラネスーペリア」からとっているのですね。プラネスーペリア御殿山井の頭公園などが代表作でしょうか。

施工は大林組です。タワマンでもないこのような普通の階建のレジデンスを造るのに必ずしもスーゼネである必要はありませんし、パークコート神楽坂レゼリアが三井住友建設だったことを考えるとここがスーゼネでないこともあり得たと思うのですが、そういう意味ではデベに大林組グループが噛んでいることが功を奏したと言えるのかも知れません。

デザインには三井物件でお馴染みの光井純氏(最近はオープンレジデンシアにも携わってしまっているわけですが)、植栽計画にはパークシティ浜田山パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスでも起用されていた愛植物設計事務所が起用され申し分ないものとなっています。

全棟内廊下設計ですし、各棟それぞれにラウンジがある設計も良いでしょう。
清邸のラウンジははっきりいってラウンジではなく会議室ですけども・・・。
これ、100人中100人がツッコミを入れる所だと思うんですが・・・。
いかがでしょう、三井さん(笑)。

前回のパークコート渋谷大山町ザ・プラネ

公式ホームページ
IMG_3508[1]
お部屋は清邸の70平米の2LDK、西向き中住戸です。清邸や翠邸はその敷地形状ゆえに南向き住戸率がどうしても低くなってしまうため、悠邸に比べ専有面積の狭いタイプが存在しています。

南北に長い敷地形状に東向きと西向きと両方向に住戸を設けているため、ほとんどのタイプがワイドスパン設計とできている点が当マンションの強みの1つでもあります。

当プランはまさにそのワイドスパンが活きているタイプと言え、玄関廊下及び居室配置、完璧と言って良いでしょう。
玄関周りのプライバシー面への配慮、柱が完全にアウトフレーム化されていることによる良好な居室形状、LDのワイドな開口部などどれをとっても完璧に近いです。

南側隣戸はこのお部屋よりも西側に突き出ているので、特にLD部分は自己日影となりやすく南側からの日照が得にくいのが玉に瑕ですが、このプランは本当に美しい・・・。
ゆとりあるバルコニーも良いですね。

坪単価は391万円。このエリアは前回の記事で書いたように他物件の近年の分譲実績がないに等しいので単価比較が出来ないのですが、70平米前後のプランは低層階で視界や日照がままならないものも多いためわりと控えめな設定にはなっているようです。70平米台の3LDKがこの程度の単価であればより売りやすかったような気がしますが、80平米以上でないと3LDKが設計されていない点はパークコートブランドの「プライド」でしょうか。2LDKにはなってしまいますが、手頃なグロスのパークコートが欲しい方には悪くないかもしれませんね。

設備仕様面はこの単価帯の物件ですから食洗機、ディスポーザー、水回り天板の天然石仕様などは当然そろっています。ただ、廊下が天然石仕様でなかったり、ビルトインエアコンがLDのみなのはこのご時世ゆえでしょうね。24時間換気が全熱交換型でないのも残念です。まぁ、予想通りなので驚きはありませんが。

管理費は428円/㎡。3棟構成でエレベーターは総戸数131戸で全3基とそれなりの基数となりますし、内廊下設計、かつ、コンシェルジュサービス付ですから安くなりようがないのですが、それでもちょっと高いかなぁ・・・。
パークコートのわりには総戸数のわりに70平米前後のお部屋が多く車所有率を低く見積もっているのか物件グレードのわりに駐車場設置率が低め(131戸に49台)であることも管理高に影響を与えていると思われます。
駐車場は地下なので雨風の影響は受けませんが大半が機械式ですので維持費もそれなりにかかるということもあるのでしょう。

【駅徒歩2分ながら静かな環境】ル・サンク小石川後楽園6階100平米14,980万円【坪単価496万円】 | topページへ戻る | 【ひっさびさのパークコート!】パークコート渋谷大山町ザ・プラネ4階110平米17,990万円【坪単価539万円】

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