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【駅徒歩2分ながら静かな環境】ル・サンク小石川後楽園6階100平米14,980万円【坪単価496万円】
2014-12-09

ル・サンク小石川後楽園。

後楽園駅徒歩2分(丸の内線は徒歩4分)、春日駅徒歩3分の地上8階地下2階建(建築基準法上)総戸数107戸のレジデンスです。

第1期の販売は74戸と上々の人気のようですが、ここに来るまでには軽微な点ではあるものの開発変更申請などもあったようで、当初イメージキャラクターに起用されていた市川猿之助氏が第1期の分譲までに姿を消すとはかなり予想外でした(笑)。
まぁ、第1期でこれだけの戸数を販売するということは大分前から完売の目途は見えていたことに他なりませんし、検討者にとっても過大な広告料は害でしかありませんのでこれでよかったのだと思いますが。

春日駅、後楽園の駅前ではタワマンを含む大規模再開発が進められており将来性が期待される当エリアですが、当物件は両駅至近という駅近ポジションもさることながら、駅近なのに大通りや繁華街に面していない落ち着いた住環境が享受できる点が素晴らしいですね。
春日駅や後楽園駅にはザ・パークハウス小石川後楽園、アトラスタワー小石川ザ・タワー小石川など駅近物件が珍しくありませんが、いずれも静かな環境とは言えず、この物件は出色な存在と言えるでしょう。

総戸数107戸、敷地面積4,300㎡超という規模も当エリアではかなり大きめですし、デベロッパーのNIPPOさん(神鋼不動産とのJV)は大手デベに勝るとも劣らないなかなか良い土地を仕込んでいますよね(ここは反対運動もありかなりの時間を要したようですが)。

公式ホームページ
IMG_3545[1]
お部屋は100平米の4LDK、南東角住戸です。それなりに距離はあるものの当物件の敷地から南東~東にかけて前述の再開発エリアが広がるので、再開発完了後には日照面の影響をそれなりに受けそうですが、南側の視界は変わらず良好でしょうし、条件の良いタイプであることに違いはありません。

当タイプは南の角住戸ということで100平米という非常にゆとりあるプランとなっていますが、そもそも当物件は平均専有面積80㎡超という全体にゆとりある設計となっている点にも好感がもてます。少々郊外よりの物件ならまだしもこの立地・この価格帯の物件で平均専有面積80㎡超というのはデベロッパーにとって非常に勇気の入るプランニングであり、それを実現したNIPPOさんには拍手を贈りたいですね。
まぁ、前述の通り駅近ながら珍しい住環境の良い立地ということがそうさせたのではないかと思われますが、それでも昨今の坪単価を抑えることが困難な市況下ではなかなかこのゆとりあるプランニングは難しいと思うわけです。

100平米あるとはいえ4LDKですし、LDは15畳ほどとそれほどゆとりが感じられるわけではないのですが、玄関は共用廊下から窪んだ位置にありますし、廊下の長さもほどほどに抑えることが出来ています。

また、ダブルボウル、かつ、キッチンにも直接行き来できる洗面所など動線面にも工夫が見られます。
逆梁のためカウンターはあるものの柱の影響が少ないのも良いですね。

残念なのはシューズインクローク以外に大きな収納がないこととバルコニーが小さいことでしょうか。当物件の南棟は逆梁工法でリビングにFIXサッシが採用されているものが多いため、バルコニーの小さいプランが多いですね。南向き住戸にFIXサッシを採用してしまうと太陽の高い真夏に上階バルコニーが庇となってくれませんし、奥行のあるバルコニータイプが良かったと思うんですけどね。

坪単価は496万円。上階の条件の良い角部屋ということでかなりの単価となっています。専有面積の広いタイプは専有部のグレードが一般住戸よりも高い設定となっているとはいえ、特に南東角と南西角、それと最上階ペントハウス(低層階にハナレがついているのはとても面白いですが、それが専有面積に含まれているわりには坪単価が高い・・・)はかなり強気な設定という印象を受けます。

管理費は329円/㎡。外廊下ではありますが、ディスポーザーにコンシェルジューサービス、さらにエレベーター4基にエスカレーターまであることを考えると良心的な水準と言えます。
駐車場が機械式中心ながら全59台(平置5台(身障者用1台含む))と最近の物件にしては設置率が高く駐車場収入が管理組合の収入に寄与している面もあるのでしょうか。
あまりに台数が多いと空車が多くなった場合のリスクが伴いますが、当物件は平均専有面積80㎡超ということなので、平均専有面積が60~70㎡台の一般的な物件に比べれば車所有率はかなり高くなるという見込みによるものなのでしょう。

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