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【石神井町6丁目ではありますが】ルフォン石神井公園3階70平米6,680万円【坪単価315万円】
2014-12-13

ルフォン石神井公園。

石神井公園駅徒歩7分の6階建総戸数35戸(非分譲住戸3戸含む)のレジデンスです。
敷地面積は1,400㎡超とそこそこありますが、敷地の南半分は第1種低層住居専用地域であるため3階建しか建てられず、2棟建でもあまり規模感のある物件ではありません。

当物件のアドレスは石神井町6丁目であり、石神井町6丁目は石神井公園と富士街道にはさまれた第1種低層住居専用地域であり、このあたりでも人気のエリアです。
石神井町6丁目の南端、石神井公園に隣接するポジションにはザ・パークハウス石神井町6丁目、石神井公園には隣接してはいないものの駅徒歩4分の大通りに面していないポジションにパークハウス石神井公園があります。

ここは同じ6丁目でもそこまでの希少性は感じられないポジションではあるのですが、敷地北側が富士街道に面したポジションなので、南向き住戸は、大通りの喧噪の影響を受けにくく、かつ、南側には第1種低層住居専用地域が広がるため将来的な日照も保証される良好な環境となります。

公式ホームページ
IMG_3505[1]
お部屋は70平米の3LDK、南西角住戸です。敷地南側は接道していないため、前の戸建との距離はそれほどないものの、日照はもちろん最上階住戸ということで視界的にも抜けてくる良好なポジションです。

間取り的には条件の良い角住戸としては意外なほどシンプルです。
角住戸らしく広さのあるポーチがあるのはよいですが、玄関廊下は一直線ですし、LDの入口付近に実質的な廊下部分が多分に混入しているので廊下はけして短くはありません。

ただ、柱がほぼアウトフレーム化されており、それによる面積消費が少ない点は好感が持てますし、居室形状もきれいです。

また、こういった物件は西側(メインバルコニー側ではない)の開口部が小さくなりがちですが、この物件はサッシ高はないものの開口部幅はそこそこ確保されている点も良いでしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は73.4%((12.6畳+3.1畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷70.00㎡)とLD内に前述の廊下部分が大きく混入してはいるものの高い水準となっています。収納もまずまず充実しており全体バランスも悪くないでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

洗面所がリビングインでないのも良いですね。

坪単価は315万円。北側の棟などが壁になるため、富士街道の影響は少ないでしょうし、当物件の中でも非常に条件の良いタイプなのでこのぐらいの単価となることに驚きはありませんが、駅前のタワマンや石神井公園隣接などの希少性があるわけではないのに坪単価300万円を優に超えてくる時代なんだと改めて実感させられる次第です。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機にミストサウナ、水回り天板の天然石仕様など価格帯を考慮し高級感も意識しているようです。

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