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【駅距離、スケール申し分なし】レフィール参宮橋ヒルズ3階78平米9,680万円【坪単価410万円】
2014-12-14

レフィール参宮橋ヒルズ。

参宮橋駅徒歩3分、初台駅徒歩9分、代々木公園駅徒歩14分、代々木駅も徒歩16分の地上4階地下1階建(建築基準法上)の総戸数51戸のレジデンスです。

駅徒歩3分ながら大通りなどに面していない第2種低層住居専用地域の閑静なポジションが魅力的です。

参宮橋駅を最寄りとするマンションは駅徒歩5分前後の物件がほとんどではありますが、先日ご紹介した駅徒歩6分のプレシス参宮橋よりもさらに駅に近く、かつ、敷地面積1,800㎡弱とこのエリアの物件としてはスケールも申し分ありません。
エントランスを地下にしていますし、この敷地面積で総戸数51戸は若干詰め込みすぎな感がなくはないですが、3LDK中心、かつ、100平米超の広いタイプもありますし、このあたりの物件ではかなり珍しい存在です。

デベロッパー安田不動産はワテラスタワーレジデンスなどの実績こそあるものの、レフィールシリーズは大手デベ物件と比べると地味な印象のものが多いわけでここもどうかなとは思っていたのですが、結論から言うと少なくとも立地に恥じないパフォーマンスにはなっている印象ですね。

公式ホームページ
IMG_3560[1]
お部屋は78平米の2LDK+S、南西角住戸です。西には近い位置にプラネスーペリア代々木参宮橋、南にはピアースコード代々木参宮橋というポジションなので3階(建築基準法上の2階)では開放感には欠けますが、南側は接道しているので前建との距離はそれなりに確保できており日照も問題ないでしょう。

間取り的には良くも悪くも角住戸らしい玄関位置であり角住戸らしい優雅さはあるものの廊下はかなり長めです(そのようなこともあって玄関だけでなく廊下まで天然石仕様として高級感でカバーしているのでしょう。)。

ただ、全体的に柱の影響が少ない高額物件らしさを感じることのできるプランであり、LD南面も逆梁工法ながらいわゆるカウンター部分がほぼない設計も良いですね。

LDKで17.6畳表記であり、LDの入口ドアはかなり玄関寄りに設計されているので、純粋なLDだけだと10畳ちょっと?で少々手狭そうなのが不安ではあるものの、L字型のオープンキッチンスペースが隣接していることで空間的な広がりは悪くないでしょう。
隣の洋室の引き戸を開けば一体的に利用することも可能でしょうし。

収納は洋室1のウォークインを除くと小さなものが多いですが、廊下部分を中心に数はかなり充実している方ですね。

坪単価は410万円。プレシス参宮橋と比べるとかなり高く感じてしまいますが、昨今の不動産価格高騰の影響を加味すると当然の水準という印象です。ちなみにお隣のプラネスーペリア代々木参宮橋はリーマンショック後ながらプチバブル価格がやんわりと残る2009年に分譲を開始されましたが平均坪単価は380万円を越えていました。

管理費は245円/㎡。マジですか???一瞬目を疑ったんですけど・・・。内廊下かつディスポーザー付で???
同規模の内廊下かつディスポーザー付で220円/㎡だったザ・パークハウス上原ほどの衝撃はないもののここも十分過ぎるほど安いです。

駐車場も11台で身障者用1台を除いては全てが機械式でそれなりに維持費もかかるでしょうし、ほとんどの住戸が坪単価400万円超の物件としては本当に安い、いや安すぎて逆に不安になる水準です・・・。
駐車場はこのクラスの物件であれば20台ぐらいはあって欲しかった気がしますが、敷地的にその余裕がなかったのか、それとも、そんなに借り手がいないと読んだのかは定かではありません。

ちなみに管理会社は東急コミュニティーです。東急コミュニティーは最近オープンレジデンシアなどのオープンハウス物件も管理受託していますが、他社より価格面で競争力があるのかな???

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