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【逆梁、でもちょっとだけ順梁】ザ・パークハウス西新宿タワー60 51階87平米10,000万円台(予定)【坪単価約378万円】
2014-12-24

ザ・パークハウス西新宿タワー60。

まだまだ予定価格の段階ですが、かなりの注目物件で早めに記事を書いて欲しいとのお声も複数いただいておりますので、この段階で取り上げます。

西新宿五丁目駅徒歩7分、都庁前駅徒歩8分、西新宿駅及び中野坂上駅徒歩9分、新宿駅徒歩18分の60階建総戸数954戸(事業協力者住戸177戸含む)のタワマンです。

日本最高階数と謳われている通り分譲マンションとしてはパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーの59階を越える階層を誇り、それを全面に押し出したサンシャインのようなネーミングがなされています(笑)。ちなみに大阪にある北浜タワーは54階建ながら高さ的にはこちらよりも高く当物件は「最高層」とは残念ながら言えません。

いずれにしても話題性抜群な当物件ですが、これだけの高さがありながらも免震構造ではなく制震構造ですし、ゼネコンもスーゼネではなくフジタと正直モヤッとする点が少なからずあるわけで、あまりにも柱が目立つプラン、やや淡泊な印象の外観及び共用部のデザイン、このご時世らしくスケールのわりに高級感が今一つな物件ながらも価格だけは立派なのかなぁ・・・と思っていましたが、結論から言うと「予想していたよりは高級感があった」という感じでしょうか。

前回までのザ・パークハウス西新宿タワー60

公式ホームページ
IMG_3608[1]
お部屋は87平米の3LDK、北東角住戸です。当物件の敷地北側及び南側には当物件と同規模の再開発が控えており将来的な眺望に期待することはできませんし、東側には既に高層ビル群が建っているので西側以外は眺望が良いとは言えないのですが、50階以上の高層階は東側の高層ビル群を越えてくる高さとなるので、例外的に眺望良好となります。

そういった事情もあり当物件は51階~58階は全タイプをアクセントグレード(一部はさらに上のスーペリアグレード)としており、最大天井高も2.53mと高めの設定となっています(前述のように「最高階数」ではありますが、「最高高」ではないので階高はけして高くなく天井高もタワマンとしては物足りないですが・・・)。

ただ、プラン的には見ての通り苦しいです・・・。
この物件については今さら柱がどうのこうのという段階ではないと思うですが、丸々2本+窓際にも混入した柱の存在感はやっぱりパンチ力があります。

87平米の3LDKという面積的なゆとりがあるプランでT字型の玄関廊下も角住戸にしてはコンパクトに纏まっている方だとは思うのですが、この専有面積でLDが14畳というのはやはりやや寂しさが伴います。
バルコニーも角住戸としては小さめですし、全体としてかなり不整形なプランなので居室の凸凹感も気になります。

ただ、スミフのグランドミレーニアタワー&スイートほどではないものの梁が空中に出されているのは素晴らしいですね。そのおかげでカウンター幅は短めです。

そして、私的な当物件最大の注目点は「梁」です。カウンターはむろん「梁」ですので、基本的には逆梁工法と言って良いのでしょうが、当物件はの「逆梁」は一味違うんですね。
当物件は実は「逆梁、でもちょっとだけ順梁」なんです(笑)。

LDを見れば一目瞭然なのですが、逆梁カウンターがありながらも天井にも梁が出ているんですね・・・。
なんだ、最悪じゃないか・・・と思ったそこのあなた(笑)、事はそう単純じゃありません。
確かに階高をもっと確保できていたらより素晴らしい3次元空間になったのでしょうが、この階高を前提に考えるのであればこの折衷工法はかなり絶妙だと思うわけです。
なぜなら、邪魔になるカウンター高を抑えつつ、天井部の梁も軽減できているからです。さらに、バルコニー部分の逆梁コンクリ手摺部分の高さも抑えることができており、手摺上部は透明なので、バルコニーに面した室内からもかなり眺望が楽しめるという良さもあるんですね。
スカイズの逆梁部分もかなりコンクリ部分の高さを抑えることに成功していましたが、ここはそれ以上ではないでしょうか。
逆梁でここまで室内からの眺望が楽しめる物件は貴重ですね。
フジタさんなかなか考えましたね~。

坪単価は予定価格で約378万円。思ったよりも抑えられている印象です。ペントハウスには坪単価700万円を越えるプランもありますし、全体の平均坪単価はそれなりのものとなるでしょうが、低層階には坪単価330万円未満のタイプもありますし、平均坪単価約325万円だったザ・パークハウス新宿タワーよりも1割高という水準(大まかに言ってここ1年あまりのマンション価格の上昇は1割強。)まではギリギリ言ってないかな???

私の予想は360万円を超えてきてもおかしくないというものだったのでそれよりはさすがに若干安かったという所でしょうか???どこかの記事でも書きましたが、地所さんは最近の売手市場においてもスミフさんや三井さんほど無茶な値付けはしていない印象を受けます。
まぁ、最寄駅でも徒歩7分と何気に結構距離があることも影響しているのではないかと思いますが・・・。

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