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【渋谷6分、原宿7分】プレミアムキューブG渋谷神南15階50平米6,880万円【坪単価451万円】
2015-01-04

プレミアムキューブG渋谷神南。

渋谷駅徒歩6分、原宿駅徒歩7分の15階建総戸数44戸のレジデンスです。デベロッパーはヴェリタス・インベストメントでいわゆる投資マンションのデベロッパーです。

いわゆる投資マンションはワンルームの供給が大半で利回りはそこそこのケースはあってもリセールでキャピタルゲインを得ることはまず不可能なので私はほぼ興味がないのですが、当物件は立地がとても珍しいので取り上げてみます。

立地的にかなり高価格帯となっているわけですが、その分、デザイン面にも見所がある物件です。
設計はデザイン・クルー及びヴェリタス・インベストメント一級建築士事務所、施工は合田工務店ということでネームバリューはありませんが、デザイン監修に森田恭道氏が起用されています。

森田恭道氏は説明する必要がないほど有名な方ですが、マンションでの実績はそれほど多くありません。ただ、ブリリア有明スカイタワーイニシアイオ西麻布などに代表される森田氏ならではのラグジュアリー感のあるデザインは当物件の立地やコンセプトにこれ以上ないぐらいマッチしていると思います。

ヴェリタスと森田氏とのコラボはこの物件で3件目になるのですね。このような規模の投資マンションで森田氏を起用するのはコスト面で折り合いがつきにくい面もあるでしょうから、複数物件で依頼し1件あたりのコストを抑えているということでしょう。マンション名の「G」は森田氏の会社グラマラスのGですね。

公式ホームページ
IMG_3672[1]
お部屋は50平米の2LDK、北西角住戸です。当物件は当住戸以外は全て20平米台の1Kであり、唯一広さのあるプランとなります。最上階のプレミアムプランということですね。代々木公園方向の開放感のある眺望が望めそうです。

間取り的には隣接建物などとの関係上、角住戸ながら開口部が小さいのも気になりますが(LDの開口部も腰高タイプでサッシ高はかなり短い)、それ以上に気になるのが柱の食い込みですね。

敷地面積は230㎡程度に過ぎず、そこに15階建ということで結構なペンシル感があり、おまけにフロア形状も一般的な四角形ではないので、柱間隔が短くならざるを得ないのだと思いますが、それにしてもという食い込み具合です。柱による面積消費も相当なものですが、特にLDの形が悪いのが残念です。LDの南側のスペースは柱の影響で採光が良いとは言えません。

キッチン部分が廊下のような役割をしているので、専有面積のわりには廊下が最小限で非常に王立的な間取りとなっている点は好感が持てますが、50平米超ありながらも浴室は1216と狭いですし(1418は欲しかった)、7,000万円近いグロスから考えるともうひと頑張り欲しかった感は否めません。
ただ、収納はまずまず充実していると思います。

坪単価は451万円。付近の分譲実績は少ないですが、2003年分譲のプラウドジェム渋谷神南は平均坪単価約400万円、2007年分譲のクオリア神南フラッツは平均坪単価約440万円でしたので、ブランド的に劣る面はあるものの妥当な範囲内ではあるのでしょう。

設備仕様面はいわゆる投資マンションですので当然に食洗機やディスポーザー、水回りの天然石仕様はありません。

管理費は340円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしにしては高いですが、スケールメリットに欠けるので致し方ないでしょう。1Kタイプならグロスは大したことはなく一般的な範囲内なのですが、50㎡ともなるとグロスが嵩みます。

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