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【深めのアルコーブ】エステムプラザ芝公園41平米4,370万円【坪単価355万円】
2015-01-04

続いて、エステムプラザ芝公園。

浜松町駅、芝公園駅、日ノ出駅徒歩8分、大門駅及び三田駅徒歩9分の15階建総戸数78戸(うち非分譲3戸)のレジデンスです。

デベは東京日商システムで先ほどのヴェリタス・インベストメント同様にいわゆる投資マンションデベロッパーです。ただ、当物件は戸数的にかなり規模があり、40~50平米台のお部屋も存在していますし、立地的にもなかなか珍しいのでご紹介します。

立地はマンション名から芝公園に近い印象がありますが、正直、あまり近くなく芝公園感は薄いエリアです。ただ、山手線などが使える浜松町駅が10分圏内というのは大きいですし、山手線内側というのが大きな長所になるのでしょう。田町駅東口の再開発エリアもわりと近いのも良いポイントですね。

施工は合田工務店。偶然にも先ほどのプレミアムキューブG渋谷神南と同じです。合田工務店はグラディス東京イーストモダビエント中板橋プラシアなどわりと特徴のある物件の実績が豊富ですね。

当物件も投資マンションながら2層吹抜のエントランスホールや内廊下設計などそれなりのスケールと高級感を感じさせてくれる取組みがなされています。

公式ホームページ
IMG_3688[1]
お部屋は40平米超の1LDK+S、北東角住戸です。東側は同じような高さのビルがあり、視界は抜けませんが、北側は前建を越えてくる条件の良いポジションです。

間取り的には40平米ちょっという一般的には1LDKが採用されるであろう所に1LDK+SというプランニングなのでLDKは8畳、かつ、入口付近にデッドスペースという手狭感が漂います。

ただ、こういったマンションとしては深めに確保された玄関アルコーブが素晴らしいですし、玄関位置が深めとなっているがゆえに角住戸ながら玄関廊下がコンパクトになっている点も良いですね。LDの入口付近に実質的な廊下部分はあるもののそれを含めても廊下はコンパクトです。

サービスルームの柱の食い込みは残念と言えば残念ですが、いわゆる投資マンションはバルコニー側の柱でさえもアウトフレーム化されていないものが多く、当タイプはバルコニー側がアウトフレーム化されているので上々でしょう。浴室も先ほどのプレミアムキューブG渋谷神南のお部屋と違い1416と一回り広いのも良いでしょう。

坪単価は355万円。20~30平米台の1DK中心のマンションで一般的な分譲マンションのようなブランド力に欠けることを考えると立派な価格帯という印象ですが、投資マンション業界も昨今は建築費高騰の影響を受けどこも高いですから致し方ないのでしょう。
バルコニーから北西方向に顔を傾ければ東京タワーが見えるのではないかと思いますし、そのあたりのプレミアムも幾分のっていると思われます。

設備仕様面は40平米以上のディンクス向けのタイプは床暖房、御影石のキッチン天板など一般的な分譲マンションと比べて違和感のないものとなっていますが、この単価帯の物件としては今一つです。

管理費は310円/㎡。投資マンションはワンルーム中心で総戸数30戸程度のものが大半でスケールメリットに欠けるため一般的に管理費単価は高くなりやすいですが、当物件は投資マンションとしてはかなりの規模があるので管理費単価は控えめです。この単価で内廊下ですからね。
駐車場は平置2台、機械式3台の全5台です。

【三面開口のLD】アージョ目黒柿ノ木坂2階43平米4,430万円【坪単価344万円】 | topページへ戻る | 【渋谷6分、原宿7分】プレミアムキューブG渋谷神南15階50平米6,880万円【坪単価451万円】

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