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【全方位に住戸を設けた内廊下設計】ザ・パークハウス文京江戸川橋69平米6,490万円【坪単価309万円】
2015-01-08

もう1件、ザ・パークハウス文京江戸川橋。

施工は日本国土開発です。プラウドやブリリアの施工実績もありますが、大手デベ物件の中ではザ・パークハウスの実績が最も多いのではないでしょうか。ザ・パークハウス赤坂レジデンスザ・パークハウス武蔵野中町ザ・パークハウスアーバンス御茶ノ水など地所物件の中でも比較的高額な物件の施工実績が豊富です。

デザイン面は価格帯なりという感じで、総戸数106戸のわりには共用部(エントランスなど)のスケールはやや物足りない印象ですが、角住戸に設けられたFIXサッシが外観デザインの良いアクセントになっていると思います。

そして当物件の大きなポイントは「内廊下」でしょう。
昨年末の管理費単価ランキングでもコメントしましたが、昨年か一昨年あたりから内廊下物件が少なくなってきている印象を受けます(物件価格が高騰している中、少しでも売りやすくするためにランニングコストを少しでも抑えるためか。内廊下にするとそもそもの建築コストも上がり、物件価格も高くなりますしね。)。

そのような中、当物件はスケールがあり管理費単価が抑えやすいとはいえ、内廊下を採用するとは意外でした。敷地形状が東西よりも南北に長く南向き住戸率が低いので、容積率を全うするためには複数方向に住戸を設ける必要がありますが、全方位に設けて中央部を内廊下にする必要は必ずしもないからです。

内廊下にすると吹抜でも造らない限りは共用廊下側に開口部を設けることは出来ないため、必然的に各戸のスパンを長めに確保せねばなりませんので、その分、制約も大きくなります。
当物件はそのような点を加味しても内廊下がベストと判断されたということでしょう。

先ほどご紹介したタイプのように内廊下設計ゆえに廊下が長めとなっているケースもありはするものの特に中住戸は内廊下設計のおかげでどこにでもある田の字プランではなくワイドスパン設計となっているのは良いでしょう。

前回のザ・パークハウス文京江戸川橋

公式ホームページ
IMG_3710[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、西向き中住戸です。ほぼ真西向きである上、南西側には6階建のエクセレントシティ文京江戸川橋が建設中なので、日照は西日が中心となります。

間取り的には前述のワイドスパンタイプの中住戸です。ワイドスパンとはいえ、3LDKでは全洋室をバルコニー側に並べる余裕はなく、洋室1室は行灯部屋ですし、全ての洋室がリビングインという三井さんのタワマンでよく見るようなプランニングですが、これ以上ないぐらい廊下が短い点は評価してあげても良いでしょう。

洋室だけでなく洗面所もリビングインとすることで限界まで有効面積を確保しようとする気概を感じることが出来ます。坪単価を下げずにグロス価格を下げる戦略の一貫であることは言うまでもありませんが、ここまで徹底してくれると気持ちよさを感じますね(笑)。

専有面積に占める居室畳数割合は73.9%((12.1畳+4.2畳+6.3畳+5.0畳+4.1畳)×1.62㎡【※】÷69.48㎡)と高く、かつ、収納もまずまずそろっています。キッチンが広いのが1つの特徴でもあります。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

ワイドスパンで奥行がないものの、柱間隔が短めな設計のため柱の食い込みがやや気になりはしますが、居室形状はまずまずです。
洋室2は引き戸となっているので、LDとの連窓サッシを採用してくれていればより開放感が増したでしょうね。

坪単価は309万円。面積を絞っているためファミリータイプとしてはグロスがそれほどでもないので、リビングインが苦にならないファミリーには悪くないプランと言えるのではないでしょうか。

管理費は272円/㎡。内廊下かつディスポーザー付にもかかわらずかなり良心的な設定です。ザ・パークハウス上原ほどのパンチ力はありませんが最近の地所物件て一昔前よりも全体的に管理費が安くなった気がするんですがどこでコストを削減しているのでしょう。今までの管理委託料の利益率が高かっただけなのかな???

エレベーターは2基で無難なところ、駐車場は来客用と身障者用を除いた21台全てが機械式です。駐車場設置率は約2割と気持ち低めと言うところでしょうか。

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