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【スターツ、スミフに次ぐ駅徒歩3分】エクセレントシティ小岩80平米5,580万円【坪単価231万円】
2015-01-26

エクセレントシティ小岩。

小岩駅徒歩3分の15階建総戸数56戸のレジデンスです。

再開発が進む小岩駅にはここ2~3年で大小問わず数々の新築分譲マンションが誕生していますが、需要が供給を上回っておりどの物件も販売状況は芳しいとは言えない印象を受けます。

当物件はアルファグランデ小岩スカイファーストクリスタルマークス同様に駅徒歩3分という利便性の高いポジションということで駅距離のある物件に比べ注目度は高いわけですが、両物件のように免震構造ではないですし、規模的にも地味な感じは否めません。

ただ、今後は再開発によりさらにタワマンが2棟建設される予定でそのエリアに挟まれた当物件周辺の街並が一変する期待があるのは確かでしょう。

公式ホームページ
IMG_3812[1]
お部屋は80平米の4LDK、南東角住戸です。当物件のメインバルコニーは東向きであり、この角住戸プランのみが南に面していることになります。南西方向にはタワマンの計画があるので、日照への影響は幾分ありそうですが、タワマンの公開空地の緑が望めるようになる可能性が高いですし、マイナスよりもプラスの影響が大きいのではないでしょうか。

間取り的には玄関位置があまり良いとは言えない角住戸であり、廊下を必要最小限とするためLDが1面採光(角位置にない)となったタイプです。

角住戸ながらポーチが小さいのも残念ですが、洋室2室が4畳というのもなかなか・・・。
4畳の洋室は形状は悪くないのでそれなりに使えるとは思うのですが、80平米超の4LDKであることを考えるともう少し広い方がよかったのではないでしょうか。
さらに言えば、2室のうちどちらかは引き戸を大きく開け放てるタイプにしてLDと一体利用しやすいタイプだと良かったですね。
この2つの洋室の部分は南側に突出した設計で柱が障害になっていますね。

ただ、収納はまずまず充実していますし、LD形状も使いやすそうではあります。
バルコニーはメインバルコニーの他、三角の結構広さのある室外機置場があるのは好印象です。

坪単価は231万円。単価的には驚くようなものではありませんが、80平米もあるとグロス的に販売は楽ではなさそうです。前述のように小岩駅は供給過多の状況ですからね。

設備仕様面はディスポーザーや水回りの天然石仕様はありませんが、食洗機とミストサウナはついています。トイレに手洗いカウンターがないのは残念です。

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