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【もう少し敷地形状がよければ】エクセレントシティ小岩66平米3,980万円【坪単価201万円】
2015-01-26

もう1件、エクセレントシティ小岩。

施工は当然新日本建設です。アルファグランデクリスタルマークスのようにこの規模では免震構造など採用できるわけがない上、敷地形状が不整形の影響などもあるのか高さ45m以内に15階建という設計は誉められたものではありませんが、二重床二重天井にはなっています。

高さを出したため、敷地面積900㎡弱に建築面積はわずか370㎡ということで空地率が高めのランドプランとなっているのは良いと思うのですが、とにかく不整形な敷地で空地が四方に分かれてしまっているので、空地率ほどのゆとりが感じられないのが残念です。

この空地率であれば駐車場はそれなりの台数が平置であってもおかしくなかったと思うのですが、全14台中平置は身障者用を含んだ2台のみとなっています。

前回のエクセレントシティ小岩

公式ホームページ
IMG_3813[1]
お部屋は65平米の2LDK+S、東向き中住戸です。東向き、かつ、低層階ということで日照は良いとは言えません。当物件はその不整形な敷地形状も影響し東がメインバルコニーとなっているのが残念ですね。もう少し南に傾けることも不可能ではなかったのでしょうが、そうすると低層階の前建との距離が近くなりすぎてしまうためこのようにせざるを得なかったのだと思われます。

間取り的にはいわゆる狭小3LDK(2LDK+S)です。このプラン以外の3タイプはいずれも75平米超とゆとりあるものとなっているので、検討対象者を広げるためにこういったプランも採用したということでしょう。

エレベーターが南西部に食い込んでいるため、いわゆる田の字プランにはすることが出来ず、洋室1室が行灯部屋となっている上、サービスルームの配置上バルコニーが小さくなってしまっているプランです。
さらに言えば、サービスルームはいわゆるギロチン天井(下がり天井)となっており、ちょっと圧迫感がありますね。

専有面積に占める居室畳数割合は72.4%((11.0畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+4.0畳)×1.62㎡【※】÷65.53㎡)と思ったよりは高くありませんでしたが、柱が完全にアウトフレーム化されたプランですし無駄な面積は少ないでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

また、LDの開口部がサッシ2枚分ではなく2枚半分あるのは良いでしょう。たった0.5枚分ですがこれだけでも明るさ・開放感はかなり違うと思います。

坪単価は201万円。低層階の中住戸ということで単価は大分抑えられています。まぁ、一昔前は小岩で坪単価200万円を越えるお部屋なんてほぼ存在しなかったわけですけれども。

管理費は201円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしの総戸数56戸というスケールを加味するとごくごく標準的な水準という印象です。

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