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【駅近×スケール】グランスイート神楽坂ピアース5階76平米9,810万円【坪単価427万円】
2015-01-27

グランスイート神楽坂ピアース。

神楽坂駅徒歩3分(ノースヒルズ。サウスヒルズは4分)、牛込神楽坂駅徒歩4分の10階建総戸数118戸のレジデンスです。道路を挟んで隣接する敷地の2棟構成の物件で、それぞれの敷地面積は1,300~1,400㎡台ということで特別大きな土地ではないのですが、2棟合わせるとこの辺りではわりと珍しいスケールのある物件と言えます。

神楽坂駅は駅徒歩5分圏内の物件が少なくないエリアで駅徒歩3分でも特別感がそれほどあるわけではないのですが、中でもこの物件が誕生する矢来町エリアは供給物件数が少ないです。
また、ファミリータイプ中心で総戸数118戸というスケールの物件は、神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス(総戸数237戸。パークサイドと合わせると総戸数312戸)以来ということになりこちらも久しぶりということになります。
(ブリリア神楽坂idは総戸数138戸と多いですが、平均専有面積は40平米そこそこであり、それほどスケールがあるわけではありません。)

敷地はノースヒルズの南側をサウスヒルズが潰してしまいますし、サウスヒルズの南側にはそこそこの高さの建物がありますので、南面条件がイマイチなのですが、第1期は2棟合わせて50戸の販売ということでやはり立地の希少性が効いているのではないかと思います。
(50戸は半分にも満たないので一般的には好調とは言えないのかもしれませんが、坪単価400万円を越える住戸が中心であることを考えるとまずまずの数字ではあるのでしょう。)

公式ホームページ
IMG_3825[1]
お部屋はサウスヒルズの76平米の3LDK、南西角住戸です。上層階でないので視界が抜けるとまでは行きませんが、日照は一年中申し分の無いポジションでしょう。

間取り的にはわりと珍しいタイプで、FIXサッシを用いた物件ながら、角位置にバルコニーがあります(ディアナコート本郷弓町の角住戸にもあったタイプでモリモトらしさを感じるプランです。)。

この位置にバルコニーがあることでLDKと玄関が離れすぎず無理なくLDを2面採光に出来ています(LDKと玄関が離れすぎると廊下が長くなり無駄が多くなります。当プランも廊下はけして短くはありませんが、角住戸としてはギリギリ許容範囲だと思います。)。
また、最大天井高は2.4mと低いものの南も西も逆梁工法を採用しているので、天井はスッキリしており天井の低さはそれほど気にならなそうです。

また、FIXサッシを多用した物件なのでほとんどのお部屋でバルコニーが小さめであり、当プランも角住戸とは思えないほどバルコニーが小さいのですが、当タイプの場合、LDに限って言えば南と西のバランスは良いですね。
西側はバルコニーだろうがFIXサッシだろうがいずれにしろ直射は避けられないのでバルコニーがあってもあまり意味がありませんが、南側はバルコニーがあることで上階部分が庇の役割を果たし太陽の高い夏場は室内までの直射を避けることが出来ます。

坪単価は427万円。正直言ってまさかここまでとは思いませんでした。
前述の通り廊下は短いとは言えませんが、柱はほぼアウトフレーム化されていますし、逆梁カウンターの幅もそれほどではないので有効面積はそこそこだとは思いますが、角住戸ながら80平米を越えておらず(上階のルーバル付のタイプには100平米超のプレミアムタイプが数多く用意されていますが、一般的なプランは角住戸でも80平米未満中心)、グロス価格を抑える販売面を考えたプランニングもやや残念です。40~50平米台の1LDKや2LDKも数多く存在していますし、単価高ゆえにかなりグロスを意識したプランニングになっている印象を受けます。

設備仕様面は食洗機、ディスポーザー、水回り天板の天然石仕様はもちろんのこと、ビルトインエアコン、廊下・浴室の天然石仕様、突板フローリングなどモリモトイズムが各所に感じられるものとなっています(40㎡台と50㎡台の一部のお部屋は水回り天板の天然石仕様や突板フローリングはありません)。

ただ、以前マジェスティハウス新宿御苑パークナードの記事でもコメントしたように外廊下に天然石廊下はどうかなぁ・・・。
ここまで専有部に力を入れるぐらいならやはり廊下も内廊下が相応しかったのではないかと思います。JVゆえなのかどうか定かではありませんが、専有部と共用部のバランスの悪さを感じずにはいられません。
神楽坂エリアは高額物件が多いわりに内廊下物件が非常に少ないという特徴をもっているので内廊下を採用すれば大きな差別化要因となったと思うんですけどね。

ちなみに当物件は外廊下ですが、その床材にはカーペット風のマットが敷かれています。この仕様により足音などが軽減できるようで当然に水も弾く(流れる)素材のようです。
面白い工夫だと思いますが、そこまでするならやっぱり内廊下にして欲しかったなぁ・・・。

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