top  >  【新築】新宿/文京/中野  >  【ディアナじゃないの?と誰もが思う】グランスイート神楽坂ピアース8階62平米7,790万円【坪単価414万円】

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)


最新記事

月別アーカイブ

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)

【ディアナじゃないの?と誰もが思う】グランスイート神楽坂ピアース8階62平米7,790万円【坪単価414万円】
2015-01-27

もう1件、グランスイート神楽坂ピアース。

設計は日企設計、施工は大和小田急建設、そしてデザイン監修にはアーキサイトメビウスということで基本的にはモリモトデザインということになると思うのですが、外観は単調とさえ思えるほどの単色のあっさりとした色味で坪単価400万円超の佇まいは感じづらいですね。

エントランス周りはいつものアーキサイトらしいデザインですし、凹凸のある外観デザインに工夫を感じなくはないのですが、こういった10階~15階程度の中層物件は低層物件のように外観に高級感を出すのが難しいですし、ここはJVゆえに余計に難しかったということが言えるのではないでしょうか。ディアナでなくピアースですしね。

そもそも坪単価400万円超中心でピアースってどういうこと???って多くの人が感じるのだと思いますが・・・。
最近のモリモトは、ディアナを大安売りして次々とリリースしていたのにここがピアースというのは意外すぎるというかなんというか・・・。
仮にモリモト単体だったらここもディアナにしたと思うんですよね・・・。

前回のグランスイート神楽坂ピアース

公式ホームページ
IMG_3826[1]
お部屋はノースヒルズの62平米の2LDK、西向き中住戸です。当物件は敷地形状的に南向き住戸だけでは容積率を全うできず、全方位向きの住戸が存在しています。
敷地の半分から東部分は第1種中高層住居専用地域となっており、西側の商業地域のように10階建を立てることは困難なので、当物件は通り沿いの10階建と東側の低層部分(ノースは6階、サウスは4階)で構成されているのです。
外廊下×廊下天然石の組み合わせがマジェスティハウス新宿御苑パークナードと同じと述べましたが、ランドプランやデザインもなんか似てません???偶然なんだけろうけど・・・。

間取り的にはバルコニーはやはり狭いですが、62平米の2LDKということで2LDKのわりにはゆったりしたプランです。

玄関が素晴らしいポジションにあるので、プライバシー良好ながらも無駄の少ない廊下動線が良いですね。無駄が少ないゆえにLDだけで12畳超確保されているのも大きなポイントの1つです(都心近郊の標準プランの多くの2LDKのLDはほとんどが10~11畳です。つまり、なんとか10畳超の表示ができるプランを狙って設計しているということ。)。

坪単価は414万円。上層階とはいえ西向きでこの単価はやはりすごいなと・・・。前述の通り玄関位置の良い効率的なプランなので下手な間取りのプランとは違い単価を幾分割り引いて考えてあげても良いような気もしますが、それにしても・・・という感じです。
2003年分譲のシティハウス神楽坂は平均坪単価約280万円、2012年分譲のプラウド神楽坂は平均坪単価約340万円でした。

管理費はノースヒルズが239円/㎡、サウスヒルズが256円/㎡ですので、別会計になるようです。
外廊下でディスポーザー付、かつ、スケールがそれなりであることを考えると気持ち高い印象もありますが、物件価格帯からするとむしろ良心的な設定とも言えます。

駐車場は2棟合わせて29台となっています。1LDKや2LDKもそれなりにあるわけですが、設置率約25%とは意外なほど少ないですね。駐車場は普通に外にあり雨風の影響を受けますし、ほとんど機械式であることを見ても物件ターゲット的に車所有者をあまり意識していないのかもしれませんね。
ル・サンク小石川後楽園は設置率約55%で多すぎなんじゃないかと思いましたが、ここは逆に少なく感じますが、80平米超が少ないとこんなものでも足りるものなんですかね。

【内廊下×完璧なアウトフレーム】クレストラフィーネ東日本橋56平米5,498万円【坪単価324万円】 | topページへ戻る | 【駅近×スケール】グランスイート神楽坂ピアース5階76平米9,810万円【坪単価427万円】

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る