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【ここに3LDKとは・・・】エクセレントシティ錦糸町74平米6,210万円【坪単価277万円】
2015-01-30

エクセレントシティ錦糸町。

錦糸町駅徒歩2分(半蔵門線。JR線は徒歩3分。)の14階建総戸数79戸のレジデンスです。
昨日のグローベルザ目白プレミアムは女性を強く意識したコンセプトとなっていましたが、こちらは絶対に意識しないであろうポジションです(笑)。

錦糸町駅前は繁華街が広がっており駅前にはマンションに適したポジションはないに等しいです。確かに交通利便性・買物利便性は高いでしょうが、ザ・グランアルト錦糸町も販売当初かなり言われていたようにファミリーが積極的に住みたいポジションとは言い難いでしょう。

当物件はその駅徒歩4分のザ・グランアルト錦糸町よりもさらに駅に近い駅徒歩2分のポジションで新築分譲マンションは過去20年間供給されていないとのことです。普通に考えて錦糸町駅徒歩2分にマンションを造ろうと思わないですからそりゃそうだという感じですが(汗)。

ただ、さらに驚かされるのがかなりの戸数の3LDKがあることですね・・・。
単身男性にはそれほど抵抗のないポジションだと思いますし、1LDK中心、広めのお部屋があっても2LDK程度なら分からなくはないのですが、南東角・南西角には70平米以上の3LDKが全フロアに・・・。まじで・・・。

最近はグロス価格を抑えて販売しやすくするため狭小3LDKが都心近郊に広く流通しており、角住戸でも70平米に満たないものも少なくないのですが、この立地で70平米超の3LDKがこんなに・・・。マーケティングの結果、もしくは何か根拠があってのものなのだと思いますが、かなり異彩を放っているのは確かです。坪単価が安ければ分からなくはないですが別に安くないというか駅近のせいでむしろ高い部類ですからね・・・。

公式ホームページ
IMG_3857[1]
お部屋は74平米の3LDK、南西角住戸です。敷地北側は線路ですが、南西角なのでその影響は少なく日照も問題なさそうです。南も西も接道しているので目の前に建物が立つことがないのは安心できる点ですが、南向かいのモデルルームがある敷地は何になるんでしょうね。

間取り的には、間取りだけ見たら錦糸町駅徒歩2分とはとても思えない普通?のファミリータイプです。

LDの入口付近には実質的な廊下部分がわりと混入していますし、角住戸らしく廊下は短いとは言えませんが、74平米は最近の角住戸にしてはしっかりと面積が確保されている方ですし、奥行のあるバルコニーやバルコニーにはトランクルームまであります(トランクルームは専有面積に含まれているようですが・・・)。

残念なのは柱でしょうね。全ての柱がインフレームです。ワンルームばかりのいわゆる投資マンションなどでもない限りバルコニー側もインフレームの物件を最近はほとんど見なくなっているので、ファミリータイプでこの構造は違和感がないと言えば嘘になります。

坪単価は277万円。同階の1LDKはもっと坪単価が高く一応はグロスを意識して少し単価を落としているようです。最近の錦糸町駅を最寄りとする物件は駅距離のある物件でもこの程度の坪単価は見られますので、特別高いとは思いませんが、前述のザ・グランアルト錦糸町は平均坪単価約240万円でしたので、当時よりもかなり高くなりましたね。
リーマンショック直前に分譲開始したパークタワー錦糸町は平均坪単価270万円を越えておりその水準に近いということになるでしょう。

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