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【やたら奥行きのあるクローゼット】エクセレントシティ錦糸町13階36平米3,270万円【坪単価298万円】
2015-01-30

もう1件、エクセレントシティ錦糸町。

設計・施工はもちろん新日本建設です。前回の記事で書いたようにバルコニー側でさえも柱がアウトフレーム化されていない設計は残念ですが、南面道路からかなりセットバックした位置に建物が立てられ、エントランスアプローチに余裕がある点は素晴らしいですね。アプローチ部分に設けられた大きな庇も総戸数79戸というスケールを感じさせてくれます。

当物件は主に南向き住戸と北向き住戸で構成されており、線路向きとなる北向き住戸は1DK・1LDK中心となるのですが、前述のように敷地南面からセットバックした位置に建物を立てており、フロアの奥行を短めにしているので、1DK・1LDKでも無理なくスパンが確保されているのが素晴らしいです。これで柱がアウトフレーム化されていれば最高だったんですけどね。

前回のエクセレントシティ錦糸町

公式ホームページ
IMG_3858[1]
お部屋は36平米の1DK、北向き中住戸です。日照はほとんどないものの上階住戸ということでスカイツリーが望めるのかな。

間取り的には前述のように専有面積のわりには奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短くスパンはわりとあります。
ただ、当タイプは当物件の中でもとりわけ柱位置が悪く、柱の影響で開口部があまり確保できていない上、柱による面積消費も気になりますね。

洗面所はかなりゆとりがありそうで良いのですが、その反面浴室は1216と小さめですし、かなり奥行きのある形状のウォークインクローゼットの使い勝手も疑問です。

また、なんとか1DKにしたかったということなのでしょうが、3.4畳の洋室はちょっと狭すぎますよね。形は良いのでベッドを置くだけなら問題ないのでしょうが。

坪単価は298万円。専有面積を絞った単身向け住戸だけあってかなり強気な設定となっています。
ホームページによると月額想定賃料は148,000円で想定表面利回りは5.43%とのことです。こういった想定賃料って気持ち弱めの数字となっていることが大半なのですが、スカイツリー効果を加味しても148,000円はちょっと強気な印象を受けます。
最近は価格高騰で新築だと表面利回り5%を越える物件は少なくなってきているので、いずれにしろ悪い方ではないとは思いますが・・・。

設備仕様面は食洗機もディスポーザーも水回りの天然石仕様もありません(ファミリータイプは食洗機付)。ミストサウナはついていますが、浴室照明はダウンライトではありませんし、単価相応の高級感は感じられません。

管理費は223円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしですので妥当な水準でしょう。総戸数自体は多いですが、平均専有面積は小さく特別スケールメリットがあるわけではないので。
駐車場は全16台と駅近物件にしては台数が確保されており、半分が平置である点がまた珍しいですね。

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