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【南を塞がれているゆえのフロアプラン】パークホームズ本八幡10階74平米5,798万円【坪単価261万円】
2015-01-31

パークホームズ本八幡。

本八幡駅徒歩4分、京成八幡駅徒歩9分の12階建総戸数44戸のレジデンスです。

駅徒歩4分の繁華街の一角という利便性の高いポジションが特徴の当物件ですが、昨年末に完成しており、完成売りということになります。

三井さんはパークホームズ世田谷代田パークホームズ初台とモデルルーム販売のコストを削減するために積極的に完成売りを行っているようです。
当物件の場合、南側至近距離が隣接マンションに塞がれているという特異な立地条件のため、実際にそれを体感できる完成売りの方が良いとの判断もあったのかもしれませんね。

公式ホームページ
IMG_3867[1]
お部屋は74平米の3LDK、南東角住戸です。

一般的に最も日照的に人気の南東角住戸であるにもかかわらず贅沢なワイドスパンが採用されているのは前述のように南側が至近距離で同じような高さのマンションに塞がれているからです。

当物件のフロアプランをご覧いただければ一目瞭然なのですが、一般的なスパンの田の字住戸であれば全戸南向きにすることが可能なのです。
ただ、そのようにしてしまうと東から2番目の位置のお部屋の正面がほぼ完全に前のマンション塞がれてしまうので、それを避けるために南東角と北東角に区切っているのですね。

したがって、この南東角は非常にワイドスパンではあるのですが、南側正面はほとんど前のマンションに塞がれているということになります。ただ、上層階であれば日照は問題ないでしょうし、中層以下でも南東方向からの日照が享受できるのは言うまでもありません。

間取り的には前述のように珍しい区切り方をしているため、タワマンの角住戸のような玄関位置になっています(この位置に玄関をもってくるためにわざわざ外廊下を南側まで引っ張ってきているわけです)。
そのため、玄関位置はあまり良いとは言えず、廊下はそれなりの長さがありますが、LDの入口付近のデッドスペースは少なく、かつ、3方に開口部のあるLDはなかなか使い勝手がよさそうです。

マルチルームは3.7畳と狭い上、形状が悪く、かつ、開口部がないので使い勝手が微妙ですが、完全に開け放つことのできるウォールドアが採用されているようなので、LDとうまく融合できれば悪くないでしょう。
三井さんはウォールドアを基本的に採用しないと思っていたのですが、当物件は一般的な洋室よりも狭いマルチスペース及びマルチルームを採用していることもあり採用せざるを得なかった感じでしょうか。
また、4畳弱のゆとりあるキッチンは2WAYで水回り動線も良好です。

専有面積に占める居室畳数割合は70.7%((13.0畳+3.9畳+6.5畳+5.0畳+3.7畳)×1.62㎡【※】÷73.56㎡)と標準的な水準ですが、このような玄関位置の角住戸としては高い水準であり、そのせいか収納が少なめです。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は261万円。上階ですが、前述の通り視界に影響があるので昨今の物件としては単価が抑えられている方でしょう。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはなく水回りの天然石仕様もありませんが、食洗機、ミストサウナはついていますし、浴室照明もダウンライトが採用されているのは良いでしょう。

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