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【廊下がもったいないですが】プラウド上原3階76平米9,980万円【坪単価435万円】
2015-02-17

本日も中古物件のご紹介、プラウド上原です。

代々木上原駅徒歩8分、駒場東大前駅徒歩11分の3階建総戸数58戸のレジデンスです。
分譲されたばかりのグランドメゾン上原コートの斜向かいというポジションのプラウドの代表作の1つと言っても過言ではないラグジュアリーレジデンスです。

第1種低層住居専用地域ゆえの3階建ながら総戸数58戸、敷地面積3,300㎡超という数字からも分かるようにこのエリアではかなりスケールのある物件で2層吹抜のギャラリー空間などプラウドらしい共用部のグレード感も存分に楽しめますね。

設計に日建ハウジングシステムを起用しており、デザイン面も見所があります(最近はプラウド×日建ハウジングシステムはないです。近年の三井さんはデザイン監修に日建ハウジングシステムを頻繁に起用していますが)。

IMG_3927[1]
お部屋は76平米の2LDK、東角住戸です。北東面も南東面も接道していないので前建との距離は確保出来ているとは言い難いですが、第1種低層住居専用地域の最上階住戸ですから周囲の建物の圧迫感はありませんし、日照も享受出来ます。

間取り的には76平米の2LDKということで数字上は高額住戸らしいゆとりあるプランニングなのですが、玄関位置と柱の食い込みがかなり気になるタイプで、そもそもこの専有部形状では3LDKには出来なかったでしょうね。

専有面積に占める居室畳数割合は59.8%((13.1畳+3.7畳+6.2畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷75.85㎡)という数字にもその様子が表れています。超巨大なウォークインクローゼットがあり収納は充実したプランですが、浴室は1620ではなく1418であるあたりにも余裕のなさが感じられます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は435万円。最上階住戸ということを鑑みれば昨年分譲されたグランドメゾンの2棟よりも幾分リーズナブルな水準ではありますが、当然ですがこちらは中古となりますし、前述の通りの有効面積なので残念ながらお得感があるとは言えません。
それでも、最近の都心部の「高額物件」の「売出価格」はどんだけ~っていう感じのもの(それに近い価格で売れたらラッキー的なもの)が溢れていることを考えるとこの物件の売出価格はかなりまともな方です。

このマンションの基本データ
【築年】2012年
【管理費/㎡】289円⇒内廊下(しかも各階ゴミステーション付)かつサポートデスクサービス(コンシェルジュ的なもの)が付いていることを考えるとかなりリーズナブルな水準です。グランドメゾン上原コートも非常に安かったですが、こちらはスケールがあるせいもあるのか勝るとも劣らぬ水準です。ザ・パークハウス上原も安かったですし、上原エリアは不思議と高級低層物件とは思えない管理費の物件ばかりですね。
こういった物件ばかりだとそうでない物件の管理費(管理会社への業務委託料)がいかにボッタくり気味であるかということが分かるというものです・・・。
【修繕積立金/㎡】94円

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