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【ラウンジの真上に車路が】プラウド山王4階88平米8,990万円【坪単価339万円】
2015-02-20

プラウド山王。

大森駅徒歩7分の8階建(建築基準法上は地上7階地下1階建)総戸数63戸のレジデンスです。

駅距離は少々ありますが、これぞ山王という閑静な住宅街に誕生する物件です。
パークコート山王二丁目は池上通りに面していない駅徒歩2分というごくごく稀なポジションでしたが、普通借地権物件でしたし、駅徒歩7分で山王初のプラウドとくれば必然的に注目度は高くなるでしょう。

そんな当物件で気になるのはなんといってもそのランドプランでしょう。敷地面積は2,600㎡超とわりと大きいのですが、かなり高低差のある土地となり、そのランドプランからは設計にかなり苦慮したであろうことが伝わってきます。
やはり急傾斜地に誕生するル・サンク小石川後楽園とかなり酷似してるのも当物件のランドプランをさらに興味深いものとしていますね。

そして、さらに言えば、文京区の条例による高さ規制で既存不適格となるル・サンク小石川後楽園と同様にこちらも大田区の高さ規制で既存不適格となることがほぼ確実という点も偶然にも一致しています。
いずれの物件も容積率がオーバーになる既存不適格ではありませんので、現状よりも高さを抑えその分ワンフロアを広くすることで従前の専有面積が確保できるため、影響は限定的ですが(そもそも、1回だけなら同様の設計で建替が許容される)、1フロアの面積が増えると各戸の開口部を確保しづらくなるので、そういった意味でもどういったランドプランが可能な敷地形状なのかどうかは気になる所ですよね。

当物件はル・サンク小石川後楽園よりも規模で劣り総戸数63戸ということでエスカレーターもなくエレベーター面の工夫もないのですが、傾斜の最高部となる敷地北西側でも接道しているためメインエントランス(建築基準法上の地下1階)の他にサブエントランス(建築基準法上の3階)が設計されており、その他にも駐車場及び駐輪場の入口が別々の場所に存在しています。

それで、特に衝撃を受けたのは駐車場の入口ですね。メインエントランスと駐車場の入口との位置関係はル・サンク小石川後楽園に酷似しているのですが、当物件の何が凄いって、メインエントランスの奥にあるエントランスラウンジの真上(1フロア上)に駐車場入口(及び車路)が設計されていることですね。当然防音や振動対策は十分に行われているでしょうしラウンジに実害があるわけではないでしょうが、なんか凄くないですか(笑)。

公式ホームページ
IMG_3967[1]
お部屋はA棟の88平米の4LDK、南西角住戸です。西に行くに従い標高が高くなるため当プランは4階(建築基準法上の3階)でもグラウンドレベル(南側目の前の道路の高さ)より少し高いぐらいのポジションでしかありません。しかしながら南側の屏風のような山王ガーデンハイツまでの距離はかなり確保されているので、日照は申し分ないでしょうし、圧迫感も限定的です。

間取り的には90平米近い4LDKとプラウドらしいゆとり設計となっています。この立地条件であれば最上階に100平米超の超高額プランがあるのは当然としてもその他の一般的なプランも70平米未満のものはなく全体的にゆとりある設計となっている点にプラウドならではの凄みを感じることが出来ます。販売及び営業に自信がなければ出来ないことですからね。

ゆとりある面積の角住戸のわりにはかなりバルコニーが狭いプランですし、西側の隣接敷地への影響も加味したのかLDの西側開口部がかなり小さいため、LDに角住戸らしい開放感が欠けるのが非常に残念ではあるのですが、専有面積のわりに玄関廊下がかなりコンパクトに纏まっている点は好感が持てます。

洋室1室は行灯部屋、洋室2室がリビングインではありますが、洋室2室及び洗面所はしっかりと独立していますし、バランスは悪くないでしょう。

無駄が少なめゆえに収納は充実していますし、L字型のキッチンや1620の浴室など水回りにもしっかりとゆとりが感じられるものとなっています。

坪単価は339万円。高台らしい眺望などは望めないポジションとはなりますが、日照のある南角でこの程度の単価とは意外でした。専有面積が広くグロスがかなり高額となってしまっていることも影響しているのでしょうが、ペントハウスタイプはこのご時世特有の値付けで坪単価約470万円という水準であることを考えると、その差はちょっと大きすぎるような気がします。

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