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【意外にもビルトインエアコン】プラウド山王3階73平米7,990万円【坪単価364万円】
2015-02-20

もう1件、プラウド山王。

施工は大末建設と言うことで物件価格帯に相応しいネームバリューがあるとは言えませんが、デザイン面にモリモト物件を中心に数々のデザイン性の高い物件を生み出している南條洋雄氏が起用されています。

外観デザインは特別高級感があるとまでは言えませんし、外廊下設計ですが、山王らしさのあるカラーリングと敷地周囲に施された豊富な緑が印象的な物件です。

敷地中央部の他、サブエントランス側にも駐輪場を施したりと、傾斜地ならではの工夫も盛りだくさんな当物件ですが、駐車場は身障者用1台を除き機械式で16台しかなく、高低差のある特異な敷地ゆえの難しさもやはりあるようです。
そもそも当物件は3棟構成(2棟構成とも言う?)で南東向きの棟(B棟)の背後にさらに南東向きの棟(C棟)があるのが驚きですし、空地率ほどのゆとりは感じづらいですね。

プラウドは竣工後の仕上がりで揉めている物件もありますし(最近はプラウドがたまたま目立っていますが、プラウドだけに限った話ではありません。実際のパフォーマンスはさておき一般的にプラウドがブランドとして広く認知されているがゆえに騒ぎが大きくなりやすい面もあるでしょう。)、建築コストが高騰する中で本当に良い物を提供することは簡単なことではないとは思いますが、だからこそ細かな点まで行き届いた竣工後に良い意味で驚きのある物件が増えることを期待したいですね。

前回のプラウド山王

公式ホームページ
IMG_3968[1]
お部屋はやはりA棟73平米の3LDK、南向き中住戸です。先ほどのお部屋より1階したにはなりますが、先ほどのお部屋よりも3戸分東側に位置しており、前面道路のグラウンドレベルは大分下がっているので、感覚的にはこちらの方がむしろ上階ぐらいの感覚かもしれません。日照も良好です。

間取り的にはやはりFIXサッシが用いられたタイプでバルコニーが狭いのが難点ですし、かなりのお値段のするプランながら洗面所がリビングインなのはいただけません。

ただ、廊下はかなりコンパクトで無駄な面積は少ないのは好感が持てますし、無駄が少ない分、収納はかなり充実していますね。
また、玄関も凹んだ位置にあるのでプライバシー面への配慮もそれなりにはあります。

坪単価は364万円。南向きということもありB棟の同階住戸に比べ単価的に5%程度高い設定となっています。南向き住戸は視界的に高台感は薄いですが、日照面を加味してのものなのでしょうか。南向き住戸の上層階は坪単価が400万円近くなることもあってか第1期での販売は少なめですね。

設備仕様面はディスポーザー、食洗機、水回り天板の天然石仕様、さらにLDビルトインエアコンと単価を意識した好仕様となっています。最近のこの単価水準の物件はビルトインエアコンが採用されることはほとんどないので意外でした。

管理費は292円/㎡。外廊下かつディスポーザー付の物件としてはやや高い水準です。総戸数63戸ながらエレベーターは1基しかなく、ル・サンク小石川後楽園のようにエスカレーターがあるわけでもありませんが、植栽管理コストなどが影響しているのでしょうか。
機械式駐車場は維持管理コストがかかりますが、このクラスの物件ならもっと多くとも借り手がいる気がするので駐車場台数を増やせていれば駐車場収入が管理費収入を埋め合わせてくれた可能性もあります。

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