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【南に目黒川桜ビュー】ブランズ東品川3階70平米5,290万円【坪単価250万円】
2015-03-01

ブランズ東品川。

新馬場駅徒歩8分、天王洲アイル駅徒歩10分の11階建総戸数39戸(うち非分譲12戸)のレジデンスです。

最寄駅の新馬場駅までは少々距離がありますし、天王洲アイル駅もりんかい線は徒歩11分と交通アクセスは良好とまでは言えませんが、南側に目黒川(+桜)を望むポジションは貴重ですね。目黒川の桜並木と言えば一般的には目黒駅の西側エリアですが、あのあたりは目黒川が北から南に流れているので目黒川ビューとなるのは基本的に東向きもしくは西向き住戸となります。

川向こうの建物は当物件と同じぐらいの高さがあり、幅もあるので圧迫感がないと言えば嘘になりますが、川向こうまでは40m弱もあるので低層階でも日照への影響はほとんどないはずです。

公式ホームページ
IMG_4040[1]
お部屋は70平米の2LDK+S、南東角住戸です。中層階以下は東方向の隣接建物が視界を塞ぎますが、南は前述の通りの目黒川桜ビューとなる条件の良いポジションです。

間取り的には東面が雁行設計となったちょっと変わったタイプですね。当物件はフロア形状にかなり凹凸があります。敷地形状が歪であることが多分に影響していると思われますが、それにしてもここまでする必要があったのかなと思うレベルです。当タイプの場合は東側を雁行設計とすることで東側建物との距離を離しているということなのでしょうか。

雁行設計自体はLD及び洋室2の2部屋が2面採光になるなどの良さがあるのですが、洋室1と2の間に柱が丸々1本混入するなどのデメリットが生じることになります。不整形な部分が生じるとそこを支える柱が、柱と柱を結ぶ位置に必要となるということです。

わりと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランで玄関廊下が一直線とはいえ実質的な廊下部分(LDの入口付近)まで含めると廊下はそれなりの長さとなりますし、専有面積に比して有効面積はやや小さめのプランと言えるかもしれません。

専有面積に占める居室畳数割合は71.3%((12.1畳+3.1畳+6.0畳+5.0畳+4.6畳)×1.62㎡【※】÷70.01㎡)と角部屋としては悪くない水準ですが、むろん畳数には柱の一部もカウントされていますし、廊下が一直線のプランのわりには高いとは言えません。収納は大きなものこそないものの数は豊富だと思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は250万円。最寄駅が新馬場で駅距離もそれなりにあることが影響していると思われる水準で、昨今の品川区物件としてはわりと控えめな設定という印象です。上層階は坪単価300万円近くなることを考えると結構単価差が大きい印象です。
一応は天王洲アイルも徒歩10分圏内と言えるわけですし、強気な価格設定としづらいちょっとした穴場的立地の物件と言えるかもしれません。
非分譲を除いた分譲戸数はわずか27戸ですし、単価的に手頃な低層は早々に完売してしまうのではないでしょうか。

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