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【臆することなく平均専有面積78㎡超】オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ3階88平米5,600万円【坪単価211万円】
2015-02-28

オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ。

オーベルグランディオ吉祥寺Ⅰの分譲開始から2年弱、いよいよⅡの分譲が開始されます。Ⅰは地権者分を除き131戸の販売であっという間に完売したのがまだまだ記憶に新しいですね。

当物件は総戸数284戸ということで倍以上の戸数を販売しなければならないわけですし、2年前と比べ建築コストの上昇などでマンション価格は鰻上りの状況ですので、どのような価格帯及びパフォーマンスとなるのかという点について非常に注目していたのですが、第1期は120戸の販売とまずまずのスタートとなるようですし、結論的には価格とパフォーマンスのバランスは良好との印象を受けます。

Ⅰは食洗機もディスポーザーもなく設備仕様のグレードが非常に低かったとはいえ、当時としても価格面の割安感があった物件であり、このご時世に分譲されるⅡは単価帯を2割以上上げてきても何らおかしくなかったわけですが、驚いたことに1割ちょっと程度に抑えています。
販売戸数が倍増する影響も少なからずあるのでしょうが、単価を抑えざるを得なかった最大の理由は平均専有面積がⅠよりもかなり広くなっていることによるものだと思われます。

Ⅰは1LDKなどもあったのに対して、当物件は全戸3LDK以上で平均専有面積はなんと78㎡超という昨今としては珍しいゆとりあるプランを採用しています。野村さんの物件なんかは販売力に自信があるので他社物件に比べ専有面積の広いプランが数多く提案されているのは常々このブログでも指摘している通りですが、大成有楽不動産にとって284戸という戸数を平均専有面積78㎡超で販売するというのは大きなチャレンジであることは言うまでもありません。

2LDKや60平米台の3LDKなども造ってもう少し専有面積の幅を設ければ単価的にはもう少し強気に出来た気がするので、自分で自分の首を絞めているとも言えなくもないのですが、検討者にとってゆとりある3LDKの提案は良い提案となることでしょう。
オーベル金町レジデンスも結構な割安感のある物件でしたし、大手デベのようにがっついた印象がない価格設定に好感が持てますよね。

公式ホームページ
IMG_4052[1]
お部屋はE棟の88平米の4LDK、南東角住戸です。角住戸とは言え、東側にはC棟が隣接し、南側にはそう遠くない距離にⅠがあるので、視界的にはやや囲まれ感があるのですが、日照的には問題はなさそうです。

間取り的には隣の棟と共用廊下がつながっているゆえに可能となるセンターインの玄関位置が最大の特徴と言えるでしょう。

洋室3室は共用廊下側に開口部を設けることとなるため、プライバシー面に難がありますが、それは一般的な田の字プランでも同じことですし、このような位置にプライベート感のある奥行の深いアルコーブがある点は間違い無くプラスでしょう。
洋室3なんかはアルコーブ側に開口部を設けることが出来るとさらに良かったような気もしますし、これだけのアルコーブがありながらトランクルームが共用廊下に出っ張った形で配置されているのは残念ではありますが。

一応は角住戸ゆえに浴室やキッチンにも窓があるのは換気面で非常に良いですし、最大2.3mの奥行のあるバルコニーに面したLDの開放感もかなりのものでしょう。
90平米近いプランだけあって収納も非常に充実していますし、さすが平均専有面積78㎡超の物件だけのことはありますね。

坪単価は211万円。前述の通り、単価的には昨今のマンション相場を考えればリーズナブルなものと言えますが、ゆとりある専有面積ゆえにグロス価格は結構なものと成らざるを得ません。

このE棟は正面方向にⅠがあり低層階では特に圧迫感があることもあって1階には専用駐車場付のプランが用意されています。公道に面した方角の1階住戸に専用駐車場付のプランが設けられるケースは少なくないですが、当物件の場合、敷地内深くまで車路をわざわざ設置しての専用駐車場ですから贅沢ですよね。公道に面している1階住戸よりも防犯性が高そうですし、広大な敷地を持つ物件ならではのお部屋となるでしょう。

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