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【中住戸で80平米超×ファミリースクエア】オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ3階82平米5,040万円【坪単価204万円】
2015-02-28

もう1件、オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ。

設計・施工はⅠ同様に長谷工です。Ⅰは前回の記事で書いたようにかなり安価な価格設定であったにも関わらずなぜか二重床が採用されていましたが、こちらは建築コスト高の影響か直床です。

ただ、それを差し置いても昨今の相場からすれば坪単価的には悪くない水準ですし、ファミリースクエアやファミリーラボなど最近のオーベルならではのプラスアルファのあるゆとりのプランニングにも見所があります。

敷地内空地の多くは2階建の自走式駐車場で消費、アカデミックフォレストなどは日当たりもほとんど望めないということで、敷地面積11,500㎡超ほどのゆとりは感じづらい面はありますが、来年にはB棟南西部に公園が完成しますし、再開発エリア中央部を貫く里桜のプロムナードなどエリア全体としては緑の多い素敵なものとなっています。

駐車場はⅠは設置率35%に過ぎなかったことを考えるとⅡの100%に近い設置率は違和感があるのですが、これって2物件で共用となり、つまりは2物件合わせると帳尻が合うってことですか???
2物件で考えると総戸数461戸に対して318台なので設置率約69%となり、悪くない水準のような気がします。

前回のオーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ

公式ホームページ
IMG_4053[1]
お部屋はB棟の80平米超の3LDK、南西向き中住戸です。かなり西寄りではありますが、来年完成予定の公園が眼下に望める条件の良いポジションです。

間取り的には中住戸なのに80平米超というゆとりがあり、平均専有面積78㎡超という数字を実感できるものとなっています。角住戸率の高い物件や最上階にペントハウスフロア的な物が設けられているような物件は平均専有面積を大きくすることが比較的容易となりますが、この物件のような属性で80平米近い平均専有面積はここ最近の相場下においてはそう簡単に実現できることではありません。

一般的な田の字ベースのプランですが、ファミリースクエアが設けられているのが当プランの最大の特徴です。子供の勉強部屋や書斎、さらにはキッチンと連動した使い方なども想定しているようで、非常に遊び心とゆとりを感じるものとなっています。

この位置にファミリースクエアがあることで必然的にLDドアはかなり玄関寄りになり、15畳という表示上だけゆとりあるLD(入口からキッチン横までの動線スペースを除くと実際は12畳ぐらい?)がやや疑問であり、80平米超の3LDKのわりにはLDが小さめな印象が拭えませんが、収納はかなり充実していますし、一般的な田の字プランなので特別無駄が多いということはありません。

浴室を1418ではなく1620にするなどのゆとりがあっても面白かったとは思いますが、そもそも先ほどの90平米近い4LDKでも1418ですし、最近はほんと1620が少なくなりましたよね。

その一方で、柱の食い込みがほとんどない点、玄関が共用廊下からやや凹んだ位置に配置されており、廊下幅がしっかりと確保されている点は、評価して良いでしょう。

坪単価は204万円。専有面積があるゆえにこの坪単価でもグロスでは5,000万円を越えてきてしまうわけですから単価的にはこれ以上の設定が難しいということでしょう。西寄りではありますが、公園ビューの条件の良いプランがこの単価というのはこのご時世下においてはリーズナブルですよね。

設備仕様面はこの価格帯ですので水回り天然石天板仕様などのような高級感のあるものは当然ありませんが、Ⅰにはなかった食洗機やディスポーザーがついています。浴室照明はブラケットタイプですし、トイレ手洗いカウンターもありませんが、この坪単価の物件ですので違和感はありません。

管理費は156円/㎡。ラウンジ、キッズルーム(+ママラウンジ)、ゲストルーム、パーティースペースなど大規模ならではの共用部も充実したマンションで、かつ、ディスポーザーもついているので十分にスケールメリットが活かされている水準と言えるでしょう。
管理組合の予算収支上、駐車場稼働率が何%で見積もられているのかは分かりませんが、台数の多い自走式駐車場が好影響を与えているのでしょう。

【南に目黒川桜ビュー】ブランズ東品川3階70平米5,290万円【坪単価250万円】 | topページへ戻る | 【臆することなく平均専有面積78㎡超】オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ3階88平米5,600万円【坪単価211万円】

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