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【承諾不要、60年の地上権】アトラス新宿左門町5階26平米2,469万円【坪単価317万円】
2015-03-09

アトラス新宿左門町。

四谷三丁目駅徒歩5分、信濃町駅徒歩7分、国立競技場駅徒歩11分の12階建総戸数36戸(非分譲7戸含む)のレジデンスです。アトラス新宿河田町ヒルズと共にアトラスコレクションの記念すべき第1号物件となるようです。こちらも建替案件ですね。

総戸数は36戸と小さい上に、約半数の住戸が20平米台の1Kタイプということでかなりスケールに欠けるマンションですが、昨今の都心エリアにおいては価格面で見所のある物件です。

普通借地権であるがゆえの価格設定であるのは間違いありませんが、当物件はよくある「賃借権」ではなく「地上権」ですので、売買転貸時の地主の承諾及び承諾料が不要ですし、初回の契約期間もよくある「賃借権」の30年ではなく、60年という長期間となってるのも大きなメリットです。いずれにしろどちらも更新可なのであまり関係ないと思われるかも知れませんが、更新の際には更新料などが必要となるケースもありますし、とりあえず60年というのは大きな安心材料となるのは間違いないでしょう。

「地上権」は登記されますし、ここまでマンション購入者にとって条件の良い借地権となっているケースはかなり珍しいと言えると思います。限りなく所有権に近い借地権物件と言えるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_4069[1]
お部屋は26平米の1K、西向き中住戸です。西側は外苑東通りですので前建との距離は十分に確保されていますし、3階まではオフィスとなるので、階高が高く一般的なマンションの5階よりも高さのあるポジションとなります。

間取り的には一見廊下が長めですが、その途中にキッチンがあり、廊下ではなくキッチンという位置付けなので無駄な面積は多くはありません。

1Kタイプにしては洗面所や浴室(1216ではなく1317)にわりとゆとりのある設計ですし、洋室部分に収納が2つあるのも珍しいでしょう。

柱の影響で洋室の開口部がかなり小さいのが残念ではあるのですが、柱はしっかりとアウトフレーム化されているのは好材料でしょう。一般的な投資マンションなどのワンルームや1Kの多くは柱が食い込んでいますからね。

坪単価は317万円。この立地で平米100万円未満というのは借地権ゆえでしょうね。ただ、前述のように当物件は一般的に言われるような借地権のデメリットがほとんどないことを考えると手頃感があります。地代は361円/㎡と都心部ゆえに安くはありませんが、専有面積が小さいのでグロスでのインパクトは小さくて済みます。

管理費は内廊下仕様でも285円/㎡であり、専有面積の似たパークリュクスシリーズなどは管理費だけで約500円/㎡などとなるケースも珍しくないことを考えると、地代を合わせても646円/㎡ならばまずまずといった所でしょうか。当然ですが、土地の分の固定資産税は払わなくてもよいわけですし。

駐車場は7台(身障者用1台を含む)と1K中心の物件としてはかなり多い設置率ですが、2台は事業協力者分なので実質5台ということになるようです。それでもちょっと多い気がしますが・・・。

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