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【地代は125円/㎡と安いですが地代基金があります】ザ・パークハウス田端6階69平米4,898万円【坪単価236万円】
2015-03-12

ザ・パークハウス田端。

田端駅徒歩7分、西日暮里駅徒歩11分の8階建総戸数65戸のレジデンスです。

山手線まで徒歩7分で南面条件良好な好立地ですが、田端駅徒歩5分ちょっとの分譲マンションというのは少なくないですし、普通借地権(賃借権)の物件となります。

先日ご紹介した普通借地権でも地上権(転売時などに地主の承認・承諾料いずれも不要)かつ初回60年となっていたアトラス新宿左門町ほど所有権に近くはありませんが、初回約50年というのはまずまずでしょう。更新不可である定期借地権だと50年ぐらいのものは少なくないですが、普通借地権だと法律上最低年数となる30年のものも結構ありますからね。

地代は月額125円/㎡とかなりリーズナブルな水準で意外な印象ですが、引渡時に別途地代基金の支払いが必要なのですね。月額地代36ヶ月分が必要なようです。当物件は修繕積立基金もやや高めな印象ですし(これ自体は悪いことではありません。将来のことを考えると修繕積立金は安いよりは高い方が良いです)、物件価格意外に初期費用が結構嵩む点に注意が必要です。

公式ホームページ
IMG_4109[1]
お部屋は70平米弱の2LDK+S、南向き中住戸です。上層階で日照はもちろん眺望も望めそうなポジションのお部屋です。上層階で前が抜けてくるがゆえに線路の影響はそれなりにありそうですが。

間取り的には中住戸のごくごく普通のスパンのお部屋ながら田の字を採用していないため、洋室1室が行灯部屋となっているのは残念です。

ただ、行灯部屋があるがゆえに廊下が短くとも洗面所をリビングインではなく廊下からの動線に出来ているとも言えますし、共用廊下側に窓を設ける必要が無かったためにトランクルームを設置できているとも言えます。
洋室2は引き戸を開いてLDと一体利用する感じでしょうか。

ナロースパンで開口部が小さなのが非常に残念なプランではあるのですが、柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているのは素晴らしいですね。その甲斐あってか専有面積のわりには収納もそこそこ充実しています。

坪単価は236万円。2~3年前のシティハウス田端、イニシア田端、ジオイニシア田端あたりは所有権でもこれよりも安いプランが大半であったことを考えると昨今の不動産市況の値上がりを如実に感じる設定で、前述の通り、これ以外に地代基金も必要となります。月々の地代はかなりリーズナブルな方なので、デベとしても所有権に近い価格設定としたかったのでしょう。

管理費は254円/㎡。スケールメリットがそれほどあるわけではないですし、ディスポーザー付の物件としては妥当な水準でしょうか。ソレッコの導入で共用部の電気代などが節約できているわりにはちょっと高い気もしますが。
駐車場は全13台で身障者用1台を除き機械式です。ここと同規模のザ・パークハウス四谷若葉レジデンスもそうでしたが昨今の平均的な水準と比べちょっと少な目な印象を受けます。

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