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【南に護国寺の2,000㎡超】ブランズ文京護国寺2階71平米7,198万円【坪単価335万円】
2015-03-13

ブランズ文京護国寺。

東池袋駅徒歩7分、新大塚駅徒歩8分、護国寺駅徒歩10分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

パークハウス護国寺、ザ・パークハウス文京護国寺のすぐ近く、それら2物件同様に南方向に護国寺(豊島岡墓地)を望む恵まれたポジションに誕生します。

どの駅からも微妙に距離のあるポジションですが、閑静な環境ですし、ここいらへんではわりとスケールのあったパークハウス護国寺よりもさらに広い2,000㎡超の敷地面積があるということでも注目度の高い物件と言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_4136[1]
お部屋は70平米超の3LDK、南向き中住戸です。当物件は南面が雁行設計となっており、ちょうどその部分にあたるタイプであるため、東隣のプランはこの住戸よりも北位置にありますが、それによるプラスの影響もマイナスの影響も特になさそうです。
もうちょっとズレていれば当タイプのLDの東側とかに小さな窓を設けることが出来たと思いますが、まぁ、そこまでして設けるほどのことでもないでしょうしね。2階では護国寺方向の緑を一望とは行きませんが、日照はもちろん良好です。

間取り的には一般的な田の字ベースの中住戸ですので驚きは特にありませんが、柱が完全にアウトフレーム化されているのは素晴らしいですね。平均的な田の字プランよりも気持ちナロースパンという感じでかなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランなので柱間隔をかなり確保しないことには完全にアウトフレーム化することは難しいのですが、きちんとアウトフレーム化出来ています。

また、前述の通り雁行部分ということで東側の2本の柱は隣戸との中間位置ではなくこちらの住戸側にならざるを得ないわけで、これらがアウトフレーム化されていなかった場合には有効面積に与える影響が非常に大きくなってしまうので、そういう意味でもこのプランで完全にアウトフレーム化されているのは非常に意味があることです。
そういった理由で雁行設計のフロアプランの物件は柱の食い込みが目立つケースが少なくないのですが、当物件はその影響が感じられないのが素晴らしいですね。

窓際の下がり天井はごくごく一般的な価格帯の物件同様に2mそこそこなのは残念ですが、昨今は余程の高額物件でも無い限りこんなものです。逆梁工法なら回避できますが、室内からの緑ビューを考えると順梁が相応しいでしょうし。

専有面積に占める居室畳数割合は71.4%((11.9畳+3.1畳+6.0畳+5.3畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.05㎡)と昨今の中住戸としては気持ち低い水準ですが、無駄が多いとかではなく収納が充実していることによるものであることは明らかでしょう。LDの入口付近のデッドスペスを有効利用する意味もあってかここまでリビングに多くの収納がある物件は非常に稀です。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は335万円。2階で眺望が望めるわけではないので、南向きとは言え単価が抑えられています。上階の条件の良いタイプとは1割程度の単価差がありますので、日照重視の方にとっては悪くないでしょう。
前回のプチバブル期である2007年から分譲されたパークハウス護国寺は平均坪単価約380万円という超強気な価格設定であった反面、2012年のザ・パークハウス文京護国寺は平均坪単価約280万円と大きく違う単価で分譲されています。当物件はむろんパークハウス護国寺に近い単価となるわけですが、最近は前回のプチバブル期を越える価格設定の物件がほとんどであることを考えるとまだ良心的な方なのかなと思います。

設備仕様面は総戸数50戸未満でもディスポーザーがついていますし、食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様と単価的に違和感のないものとなっています。

【青山フラワーマーケットとコラボ】ブランズ文京護国寺4階69平米6,998万円【坪単価336万円】 | topページへ戻る | 【廊下で読書したい】ザ・パークハウス田端8階98平米7,598万円【坪単価257万円】

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