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【天高3m×サッシ高2.5m】ザ・プレミアスカイ品川中延12階77平米7,678万円【坪単価331万円】
2015-03-15

ザ・プレミアスカイ品川中延。

中延駅徒歩5分、荏原町駅徒歩8分、西大井駅徒歩11分の15階建総戸数100戸のレジデンスです。

今でこそ三菱地所の名前が前に出ていますが、当初は総合地所単独のルネシリーズとなる予定でした。全ては価格次第とも言えるのですが、施工は長谷工ですしブランド感が薄くいかにも苦戦しそうだなと思っていたところ、案の定、三菱地所に持分を譲渡し、「三菱地所感」を前面(いや、全面かな)に出しての分譲となりました。
完成時期も当初はこの3月末の予定でしたが、9月上旬に延期になっています。

三菱地所が加わったことで高級路線に変更したことは、共用部やモデルルームにサザビーリーグが携わっていることから明らかですし(三菱地所×サザビーリーグは神戸のタワマンやザ・パークハウス二子玉川ガーデンなどここ最近続々と実績が増えています。)、ホームページもかなり気合いの入ったものとなっています。
建築計画の時点から高さは変わっていないところをみると、当初から上層4フロアは最大天井高3mの予定だったようで、それがこの物件の高級感の演出に大いに役立っているわけですが、62~66平米の共用外廊下設計なのに行灯部屋のある3LDKがかなりの戸数を占めている点が疑問ですし、当初の総合地所のコンセプトに迷いが感じられます。

公式ホームページ
IMG_4173[1]
お部屋は77平米の3LDK、南東角住戸です。上層4フロアのプレミアスカイフロアのプランで最大天井高3m、サッシ高2.5mを確保し、開放感のある眺望が享受できます。

ただ、2次元的な間取りは中低層階と同様でなんとも高級感のないものとなっています。唯一南に面したプランということで専有面積は最も確保されていますし、それなりにゆとりはありますが、洋室2室はリビングイン、しかも最も窓が小さくなるポジションの洋室1が最も広い7.3畳という設定に違和感があります。独立した洋室2も6畳確保されているのは良いと思いますが、柱の影響で使い勝手的には形の良い5畳程度のものと大差ないでしょうし。

廊下は角住戸にしては短めな方なので、収納はわりと充実していると思いますが、入口付近にデッドスペースが少なくない11.5畳のLDは物足りないですよね。サッシ高2.5mとはいえ、サッシ2枚分の開口部も寂しいです。

坪単価は331万円。こういった天井高の高いプレミアムフロアは一般フロアに比べかなり高い単価設定となるケースが多いのですが、最上階だけでなく上層4フロアなのでかなりの戸数を捌かなければなりませんし、このエリアで坪単価350万円近い水準となると一気に需要がなくなりますので、この水準が限界ということでしょう。中層階住戸と5%程度、低層階住戸とも10%程度しか単価差がありません。通常、階数(眺望や日照)による価格差だけでこの程度の単価差がつくものですので、天井高が高い分お得感があります。あくまで中低層階住戸の単価が妥当であるとした場合の話にはなりますが。

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