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【柱が・・・】ザ・プレミアスカイ品川中延6階63平米6,008万円【坪単価315万円】
2015-03-15

もう1件、ザ・プレミアスカイ品川中延。

施工は長谷工で直床です。ただ、一般的な15階建の長谷工物件と違うのは前回の記事でも書いたように上層4フロアの階高が他階に比べかなり高く設計されていることです。

このプレミアムスカイフロアが最上階だけでなく上層4階に存在していることで前回の記事で書いたように結果的に希少性がなくなってしまっている気がするのも事実ですが、できる範囲内でより多くの住戸の条件を良くしたいというデベの思いも伝わってきます。

建築基準法上、高さ31mを越える建物には要件が厳しくコストのかかる非常用エレベーターを設置する義務があるのですが、31mを越える階数を4以下とすれば最高部高が31mを越えていても非常用エレベーターを設置しなくて済むのです。したがって、15階建の物件の場合、11階までの高さを31m以内にするために中低層階の階高は抑えめで12階~15階の4フロアの階高を上げてくるという手法が用いられるのです。

とはいえ、一般的な長谷工の15階建は上層階でさえそのような差別化が図られることはまずありませんし、階高に差を設ける場合でも5~10cm程度となるケースがほとんどであることを考えればこの物件の上層4フロアは非常に贅沢なものであることは間違い無いと言えます。

前回のザ・プレミアスカイ品川中延

公式ホームページ
IMG_4174[1]
お部屋は63平米の3LDK、東向き中住戸です。当物件は西側が第二京浜であること、南側はそう遠くない位置に同じような高さのマンションがあることを理由としてメインバルコニーを全戸東向きとしています。
東側は低層建物中心のエリアで中層階からも抜け感のある眺めが楽しめるでしょう。

間取り的にはいわゆる狭小3LDKであり、昨今の狭小トレンドからするとそう驚くような専有面積ではないのですが、結構パンチ力のある柱が疑問です。
60平米前後の狭小3LDKは有効面積をできる限り大きくすることが至上命題となりますので、表記上の専有面積は小さめでも有効面積が大きく出来ているケースがほとんどなのですが、この物件の狭小3LDKは結構苦しいものとなっています。

東面が雁行設計となっていることが影響し、北東角にある柱は通常のものよりも太いですし、そもそも柱がバルコニー側でさえほとんどアウトフレーム化されていないのは稀です。
共用廊下側の食い込みはそれ以上ですし、近年の長谷工施工物件の中でもかなり厳しいものとなっています。

玄関が凹んだ位置にありプライバシー面への配慮があるのは良いですし、この位置にあることで廊下もやや短めにはできているのも確かですが、メーターボックスやスパンの関係上、洋室3を共用廊下に面した位置に設計出来ていないのはやはり痛いですね。

当物件の間取りが全体的に難しいものとなっているのは奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がありすぎるからに他ならず、南向き住戸を増やすことで、東向き住戸の奥行をもう少し削減しスパンを広くすることが出来なかったものかなと思ってしまいますが、敷地東側はこのような高さの建物は立てられないということもありこのような苦肉の配棟となっているものと思われます。

坪単価は315万円。前回の記事で書いたようにプレミアスカイフロアとの単価差が非常に小さいものとなっています。

設備仕様面で言うと当初から三菱地所が関わっていたわけではないのでディスポーザーがありません(三菱地所は総戸数50戸未満の物件でもほぼ100%ディスポーザーをつける唯一の大手デベです)。キッチンバックカウンターこそ標準装備ですが、食洗機は標準装備ではないですし、ちょっと物足りないですね。
ちなみに最近は珍しさが薄れてきましたが、エネファーム搭載物件となります。

管理費は255円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしで総戸数100戸とスケールメリットもあるわりには安くないですね。
駐車場は全28台で機械式中心ですが、身障者用・来客用以外にも平置タイプがあるのは良いですね。

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