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【駅まで5m】ブランズ代々木67平米10,900万円【坪単価541万円】
2015-03-16

ブランズ代々木。

代々木駅徒歩1分の14階建総戸数47戸(非分譲5戸含む)のレジデンスです。
駅徒歩1分でも十分に驚きですが、当物件の場合、駅の入口まで5m・・・、すごい立地です。

正直ここはオフィス商業ビルが似合う立地ですが、不動産価格が高騰するこのご時世においてデベロッパーは価格的に比較しづらいオンリーワン的な立地の物件の方が価格を吹っかけやすくなるため、この立地はある意味マンション向きと言えるのでしょう。

ただ、さすがに駅5mは過去ないとしても代々木駅は新宿駅などのように駅周辺広範囲にわたり商業エリアがあるわけではないので、駅徒歩5分圏内にはそれなりに多くの物件があります。

近い所から行くと駅徒歩1分のグランスイート代々木、駅徒歩3分のシティハウス代々木ステーションコート、駅徒歩4分のクオリア代々木にザ・パークハウス新宿御苑西などがありますね。
駅直結タワーなどのランドマーク性があれば別ですが、一般的に駅徒歩1分と3~4分の物件を比べた場合、賃料は10%差があれば良い方で、このご時世に分譲されるこちらの物件の利回りは全く期待できるようなものではありませんが、その価格に見合ったグレード感があるのか否かそこに注目したいですね。

公式ホームページ
IMG_4184[1]
お部屋は67平米の3LDK、南西角住戸です。駅前ということで中層階以下は囲まれ感が強い立地条件ですが、上層階住戸は周囲の建物の影響がほとんどなくなり日照及び視界的にも良好となります。

間取り的にはいわゆる狭小3LDKですが、いわゆるファミリー需要中心のエリアの狭小3LDKとは意味合いが違い、ディンクスをメインターゲットとした2LDK+αというイメージでしょうか。
そのわりにきれいに引き戸を開け放つことのできるリビングインの洋室があるわけではないので、2LDKとして使うことは出来ませんし、LDだけでは9.3畳という微妙な設定ではありますが、LDKで一括表記(LDの狭さを隠すためにLDK12.8畳と表記されるケースが多い)されていないのは好感が持てます。
その一方で柱の食い込みが目立つプランなので柱の出ている居室は数字ほど畳数がないことも注意が必要ですが。

また、LDが狭い分、マスターベッドルームに6.6畳というゆとりがあったり、非常に大きなウォークインクローゼットがあったりと他にゆとりがあるのだと思いますが、60平米台前半の3LDKほど強烈に狭いわけではないのでLDは10畳確保した方がバランスが良かったのではないでしょうか。前述の2LDK+αという提案であればLDは広い方が良いでしょうし、どういった層をターゲットにしているのかイマイチ分かりません。まぁ、当然メニュープランが用意されているわけでこのプランにこだわる必要はないわけですし、第1期で8割超の住戸が販売されているところを見ると私の戯れ言に過ぎないようですが・・・。

坪単価は541万円。これだけ出せば同じ山手線駅徒歩1分のブリリアタワーズ目黒にも手が届くでしょうし、驚きですね。前述の10年前に分譲されたグランスイート代々木は駅徒歩1分の物件らしく平均専有面積40平米で1LDK中心でこの物件とはコンセプトが異なりますが、平均坪単価は約290万円でした。時代が変われば価格も変わるものですが、ここまでの価格差はなかなかお目にかかれません。

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