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【バルコニー側もアウトフレームしてない】ブランズ代々木3階56平米6,800万円【坪単価403万円】
2015-03-16

もう1件、ブランズ代々木。

施工は第一建設工業です。マンション実績は少ないですが、つい最近、ここと同価格帯の高額物件であるブランズ九段北を手がけています。

設計には元東急設計コンサルタントということでブランズシリーズの実績が豊富なラグス建築設計の島村氏が起用されています。
小規模物件ということでエントランス周りも至って普通な感じですし、価格相応の高級感があるかと言えば疑問ですが、バルコニー手摺部分は凝ったデザインとなっており、多少なりとも価格帯を意識したものとはなっている印象です。

全方位に住戸プランを設けておりフロア中央部に廊下を配していることもあり当然に内廊下設計となっています。

前回のブランズ代々木

公式ホームページ
IMG_4185[1]
お部屋は56平米の2LDK、北東角住戸です。低層階で当然視界が良いとは言えませんし、ホームや線路からの騒音も覚悟しておく必要がありそうです。二重サッシが採用されているので窓を閉めている分には問題なさそうですが。

間取り的には56平米という標準的な広さの2LDKですが、専有部の全体形状及び玄関位置が良いため理想的な廊下配置と出来ておりなかなか好感の持てるタイプです。

先ほどのプラン同様にLDが狭いのが特徴となっているプランであり、LDが狭い分、キッチンやマスターベッドルームが広めに確保されています。収納も専有面積のわりには充実しています。

気になるのはやはり柱ですね。内側の柱に食い込みがない分、先ほどのプランよりは良いですが、そもそもこのような坪単価400万円~の物件でバルコニー側の柱がアウトフレーム化されていないというのは疑問です。窓際の下がり天井も2mそこそこしかないですし、圧迫感があります。

1フロア4戸の小規模物件で全方位に住戸プランを設けているので柱位置のやりくりが簡単ではないのは分かりますが、この価格帯の物件で違和感がないと言えば嘘になります。

坪単価は403万円。当物件の最大の売りは駅まで5mの類い希な立地だと思うので、上層階とこれだけの単価差があれば低層階の方が価格面でのメリットは大きいでしょう。まぁ、月額25万円で貸せたとしても表面利回りで約4.4%しかありませんので、少なくとも日本人投資家には旨味の薄い水準だとは思いますが。

設備仕様面は少戸数でもディスポーザーがついていますし、食洗機、水回りの天然石天板、ミストサウナなどこの価格帯の最低限のものにはなっていますが、浴室の天然石仕様はありませんし(壁は400角タイルなのでそれなりの高級感はありますが)、LDでさえも壁掛けエアコンなのは残念です。

管理費は344円/㎡。このスケールながら内廊下とディスポーザーを採用していますし、そもそもこの価格帯の物件であることを考えればちょっと安いぐらいの水準ですが、一般的な物件と比較すると安いとは言えません。
駐車場は機械式中心で9台です。この立地で9台あるのは高額物件に相応しい設定ということになるでしょうが、埋まるのかな???

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