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【4室縦に並んだ4LDK】ザ・パークハウス北赤羽85平米5,478万円【坪単価213万円】
2015-03-27

ザ・パークハウス北赤羽。

北赤羽駅徒歩5分の11階建総戸数169戸のスケール感のあるレジデンスです。
敷地面積6,000㎡弱に4棟構成で浮間一丁目緑地に面したポジションはなかなかのものです。

北赤羽駅徒歩9分の地には総戸数863戸の東京メガシティ(住友不動産×ニチモ)が2000年代前半に分譲されていますが、ここはそれ以来となる大手デベ×スケール感のあるプロジェクトで駅徒歩5分ということで注目度が非常に高そうな物件ですね。

当物件は日立製作所の社員寮跡地ということで三菱地所×日立アーバンインベストメントのJVとなっています。日立アーバンインベストメントはネクサスシーズン戸塚では東京建物とコラボしており、積極的に社有地を売却している模様です。

先日行われた第1期は総戸数の3分の1に満たない52戸の販売に留まっており、意外なほど少なかった印象なのですが、敷地南西側にはセレモニーホール、南側ちょっと先には埼京線及び新幹線の線路があるポジションが影響しているのでしょうか。
敷地周辺は良い面と悪い面が共存しており、確かに判断が難しい物件と言えるのかも知れません。

公式ホームページ
IMG_4233[1]
お部屋はC棟フロントウイングの85平米の4LDK、南東角住戸です。南側は交差点方向になるので日照及び視界的にも良好ですし(前述の通り線路の影響はあるでしょう)、東側には桜並木が望める条件の良いポジションです。

間取り的には東側に縦に洋室4室も並べ、かつ、洋室3室がリビングインというプランで角部屋らしい色気に欠けるなんとも単調なプランという印象です。

しかしながら、85平米は4LDKとしてはけして広くはないわけですし、このような玄関廊下を一直線にした無駄な面積を排除してこそゆとりが生まれるのも確かです。門扉のあるプライベート感のあるポーチがあるのは良いですしね。

水回り動線に工夫のあるプランですし、浴室にも窓、さらに収納配置がうまいので居室形状も良好です。柱は南東角のものは食い込んでいますが、他はほぼアウトフレーム化されており、標準以上の評価が出来ます。

珍しいのは東側から北側までぐるっと囲むように設けられたバルコニーですね。洋室に設けられたバルコニーというのは案外使い道がないような気もするのですが、桜並木も望めますし、角住戸でもここまでバルコニーがあるプランというのは珍しいので評価できる点だと思います。

収納も数・大きさ共に充実していると思います。

坪単価は213万円。このエリアのマンション相場は前回のプチバブル期を除けば平均坪単価で200万円を越えることはなく170~190万円といった所です。そのため、平均坪単価200万円を越える当物件はこのエリア内でも高額になるわけですが、最近の23区内物件はエリア最高単価を更新している物件ばかりであり、そういった状況下では当物件の単価設定は思いのほか弱い印象です。
郊外よりになると外国人などの投資需要がなくなるのでやはり大手物件とはいえ相場以上の価格での販売は容易ではないということでしょう。

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