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【角住戸率が低く、北西向きがたくさんあっても第1期で100戸】プレミスト佃二丁目2階78平米7,968万円【坪単価337万円】
2015-03-21

もう1件、プレミスト佃二丁目。

施工は長谷工ですが、直床ではなく二重床となっています。
前回の記事でも述べたように各戸の奥行(玄関からメインバルコニーまでの距離)を確保せざるを得ないため、ナロースパンですし、さらに言えば逆梁工法でFIXサッシを多用したプランでバルコニーが全体的に小さな設計が非常に残念と言えます。

ただ、そのような設計は長谷工ゆえというわけではありませんし(いわゆる定番の長谷工物件というのは順梁でフルバルコニーのタイプ)、中住戸でも玄関をクランクインとすることで玄関周りのプライバシー面に配慮したプランが主となっているのは評価できるでしょう。

三井住友建設のSuKKiT3が採用されたプレミスト北品川は非常に豊かな3次元空間を実現しており、大きなサッシが生み出す外観デザインにも見所があったので、それと比べると非常に物足りない感が強くなる当物件ですが、2層吹抜のエントランスは総戸数153戸ならではのスケールを感じることのできるものとなっています。
ランドプラン的には敷地面積3,000㎡弱に対して建築面積1,750㎡弱と空地率は低く敷地のゆとりは感じづらいですが、建物は南東の道路からかなりセットバックした位置に建てられており、エントランス前では豊かな緑が出迎えてくれます。専有部と共用部とのギャップにプラウドっぽさを感じてしまう物件と言えるかもしれません。

また、当物件は敷地形状的に南東の接道している部分から北西端までの「奥行」がかなりあり、かつ、北東面や南西面は隣接建物の影響でメインバルコニーを設けるわけにはいかないので、南東向きと北西向きという対称となる方向に住戸を設けざるを得ないランドプランとなっている点に難しさを感じますね。
北西方向は視界的に抜けているので、中層階以上の住戸からは佃公園方向、さらには隅田川までもが望めるわけですが、ここは、1戸を除き70平米超のファミリー(及び高齢夫婦世帯)をターゲットとしていることを考えると、日照面のデメリットは小さいとは言えません。

前回のプレミスト佃二丁目

公式ホームページ
IMG_4197[1]
お部屋は78平米の3LDK、南東向き中住戸です。ザ・クレストタワーの圧迫感はありますが、正面はそのクレストタワーの公開空地を向いているので、低層階でも前建との距離は確保できています。

間取り的には前述のように田の字ベースのナロースパンタイプながら玄関周りにひと工夫あるタイプなのは良いでしょう。玄関をクランクインで洋室2と共用外廊下との間に空間を設けることで必然的に柱もアウトフレーム化出来ることとなります。
反対の洋室1側の柱はアウトフレーム化出来ていないところは長谷工らしいと言えば長谷工らしいですが、この程度はよくあることですし、気にするほどのものではないと思います。

やはり残念なのはバルコニーが小さすぎる点でしょうか。こういったFIXサッシが用いられたプランだとLDの開口部をL字型などとしているケースが大半なのですが、この物件はそのような取組みがなされておらず、LDの開口部幅が小さいのも残念です。L字型とすると南方向からの日照も入りやすくなるわけで日照面でもかなり違ってくることとなります。

坪単価は337万円。単価的には前回の記事で書いた通りなのですが、角住戸率の低い当物件においてグロスが8,000万円前後の中住戸がこんだけあって第1期でこんだけ販売できるというのは正直驚きです・・・。
まぁ、角住戸は角住戸で前回の記事で書いたように角住戸らしさに欠けるプランニングなんでなんとも言えない面はありますが・・・。

管理費は278円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ということでやや高めの水準です。スケールメリットは十分にありますが、パーティーサロン、ゲストルーム、コミュニティサロン、スタディルームなどスケールなりの充実した共用施設もありますしこんなものなのでしょう。
プレミスト日本橋浜町同様にヒューマンシェルジュ(管理人さんがコンシェルジュを兼ねる)サービスも導入されています。
駐車場は全46台で身障者用1台を除き機械式です。

【杉並区の第1種低層住居専用地域】プラウド中野テラス3階82平米10,298万円【坪単価413万円】 | topページへ戻る | 【奥行があるゆえに】プレミスト佃二丁目4階90平米9,588万円【坪単価348万円】

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