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【杉並区の第1種低層住居専用地域】プラウド中野テラス3階82平米10,298万円【坪単価413万円】
2015-03-22

プラウド中野テラス。

中野駅及び東高円寺駅徒歩9分の地上3階地下1階建総戸数36戸のレジデンスです。
総戸数36戸は大手デベ物件としては小さめと言えますが、当物件は第1種低層住居専用地域の低層物件ですので、敷地面積は1,700㎡弱とそれなりの規模があります。

最寄駅が徒歩9分とわりと駅距離のあるポジションではありますが、第1種低層住居専用地域の落ち着いた住環境が享受できるのはもちろんのこと、中野駅では南北橋上連絡通路及び新改札の計画が検討されているので、幾分駅まで近くなる可能性があるのは良いでしょう(まぁ、それも価格に折込済という気が大いにしますが・・・)。

当物件は東にあと100mほど行けば中野区というポジションでアドレスは杉並区高円寺南となります。にもかかわらず物件名が「中野」なのは正直誤解を招くネーミングだと思いますが、そもそも駅名と区が一致していない駅もありますし(品川駅が港区、目黒駅が品川区というのは有名ですね)、中野駅が最寄駅であるのは間違いありませんから間違ってはいないのでしょう。

公式ホームページ
IMG_4235[1]
お部屋は82平米の3LDK、南東角住戸です。南東角、かつ、最上階ということで当物件の中で最も条件の良いポジションということになります。前述の通り当物件周辺は第1種低層住居専用地域ですが、道路を挟んだ向かいには高さ制限を越える既存不適格物件が建っているので視界に影響はありますが、日照的には何ら問題ありません。
当物件は敷地南端からセットバックした位置に建物を立てているので、その前面建物から12m以上もの距離を確保出来ています。

間取り的には80平米超というプラウドらしいゆとりあるプランとなっています。やはり坪単価400万円を越えたプラウド日本橋三越前なんかは条件の良い角住戸でも70平米そこそこのプランニングを採用し販売上のグロス価格を意識した設計となっていましたが、こちらは角住戸らしいゆとりあるプランニングがなされている点に好感が持てます。

80平米超の高額住戸でも玄関前にアルコーブ的な窪みはなく、玄関廊下は一直線というのも疑問と言えば疑問なのですが、内廊下設計ながら玄関横にFIXサッシがあり採光が得られるのは面白いですし、80平米超ありながらも廊下が短く出来ているので居室畳数はかなりのものです。
LD14畳、洋室2室が6畳超、そして、収納も充実させることが出来ています。

洗面所の入口が玄関にかなり近い点と角住戸ながら洋室1室が行灯部屋なのはどうかと思いますが、高級感を出すために内廊下設計としているため、少々難しさはあるでしょうね。

また、特に残念なのはバルコニーですね。間取りだけ見たら中央区や千代田区のビルに囲まれた物件と思ってしまうほどバルコニーが小さいです。東側は室外機置場を確保するためだけのバルコニーという感じ・・・。前述の通り敷地面積はそれなりにある物件ですし、建築コストが高いとはいえもう少しゆとりを設けることが出来ないもんですかねぇ・・・。

坪単価は413万円。新改札が出来ればもう少し駅に近くなる可能性が高いですし、第1種低層住居専用地域ということで将来的な日照も保たれるということである程度高いのは仕方ないにしても、やはり坪単価400万円超はパンチ力がありますね。日本橋などもそうですが、一昔前は坪単価300万円未満だったエリアに坪単価400万円超の価格がつくのはやはりインパクトがあります。
ブランドやグレードがあまりにも違うので比べるのは失礼かもしれませんが、近隣の第1種低層住居専用地域に2012年に分譲された中野駅徒歩8分のエルデンシア中野は平均坪単価245万円ほどでした・・・。

設備仕様面は少戸数でもディスポーザーがついていますし、食洗機、浴室も含めた水回りの天然石仕様、LDビルトインエアコンと単価に相応しいグレード感があります。
プラウド山王しかり、プラウド日本橋三越前しかり、プラウドは明らかに専有部にグレード感をもたせる戦略に転換したようです。梁(下がり天井)は目立ちますし、サッシ高もいたって普通という感じで相変わらず3次元構造は地味ですが。

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