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【風致地区の向かい???】リストレジデンス洗足池5階36平米3,780万円【坪単価343万円】
2015-03-30

リストレジデンス洗足池。

洗足池駅及び石川台駅徒歩5分、大岡山駅徒歩14分の9階建総戸数55戸(事業協力者住戸3戸含む)のレジデンスです。

総戸数55戸とはいえ、30平米台の1LDK~50平米の3LDKまでという構成のやや小さめの物件となります。

当物件の最大のアピールポイントは洗足池至近の「洗足風致地区」だと思うのですが、よくよく見ると当物件は風致地区内ではないですよね???当物件は低層レジデンスではなく9階建であることからも分かるように中原街道の南側に位置する風致地区の向かいにある物件ということになります。

当物件から洗足池方向に向かって風致地区が広がっているので、上層階からの洗足池ビューが将来にわたり維持される可能性が高いのは間違いありませんが、大通り沿いの物件で風致地区をアピールするのも何か違う気がしますし、ホームページはちょっとミスリードしている印象があります・・・。

公式ホームページ
IMG_4265[1]
お部屋は36平米の1LDK、東向き中住戸です。洗足池方向を向いているプランで、前述のように洗足池方向には高い建物はほぼないので、視界的な圧迫感はありませんが、さすがに5階では洗足池の緑が見える程度で池を一望とは行きません。

間取り的には条件の良い東向き住戸ゆえに各戸のスパンが南向きや西向きよりも短くなっています。この敷地形状ではある程度の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は必須ですし、30平米台の専有面積ではナロースパンになるのは仕方無いと言えば仕方ないですが、1LDKでも40平米超確保してくれてもよかったかなとは思います。単価が安い物件ではないので販売面でのグロス対策なんでしょうね。

こういった奥行のあるナロースパン1LDKによくあるキッチンと廊下部分を一体化させたタイプで純粋な廊下部分を無くす努力は見られるのですが、やたらと廊下・キッチン部分にゆとり(幅)が設けられているプランという印象でLDKは11.1畳表記でもLDだけだとすごく狭そうでちょっと心配ですね。

洋室の引き戸を開け放つと一体利用できるので空間的な広がりは悪くないとは思うのですが、やはり30平米台半ばの1LDKということで手狭感はどうしてもあります。

柱の影響がほとんどない点は良、バルコニーの奥行がしっかりと設けられている点は良いですね。敷地面積1,000㎡未満とけして余裕があるわけではない小規模物件としては悪くない造りだと思います。

坪単価は343万円。42平米ぐらいの1LDKだとこの単価では苦しくなるのでしょうが、この平米数だと大分売りやすいのでしょう。当物件には住宅ローン控除が不可能な51平米(登記面積だと確実に50平米未満)の2LDK、さらに58平米の3LDKもありグロス価格を意識した狭小プラン中心の設定です。
2LDKは53平米程度確保して、住宅ローン控除を適用できるようにした方が売りやすいと思うのですが、投資需要なども加味するとそうとも言えないのでしょうか???
洗足池周辺はマンション供給が少ない立地とはいえ、投資需要ってそんなにあります???

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