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【幹線道路に面していない稀なポジション】イニシア西日暮里2階70平米4,698万円【坪単価222万円】
2015-04-02

イニシア西日暮里。

赤土小学校前徒歩6分、西日暮里駅(千代田線は徒歩12分)及び田端駅徒歩13分、三河島駅徒歩16分の8階建総戸数64戸のレジデンスです。
共に32戸のイーストメゾンとウエストメゾンの2棟構成というちょっと珍しい佇まいの物件です(次回の記事で詳細は書きます)。

最寄駅は日暮里舎人ライナーですが、山手線の2駅までも徒歩13分というなかなかの利便性を備えながらも幹線道路沿いなどではない落ち着いたポジションに誕生する物件です。このあたりの分譲マンションはほぼ例外なく明治通り沿いか尾久橋通り沿いになります。

幹線道路沿いではないとはいえ、準工業地域ということもあり周囲は製作所(工場)などがわりと多いエリアで洗練された雰囲気とは言えませんが、明治通り沿いまで行かないと高い建物はほとんどなく、敷地の斜向かいに公園があるというのも良い条件ですね。

公式ホームページ
IMG_4292[1]
お部屋はイーストメゾンの70平米の3LDK、南東角住戸です。低層階だと南側は至近距離で前建の影響を受けますが、戸建などの低層住宅中心なので圧迫感や日照的な影響は少なくて済みます。

当物件のイーストメゾンは8m以上のワイドスパン住戸が9割超というプラン設定で当プランは角住戸であるため、東側のワイドなバルコニーの他、南側、さらに西側にも開口部の施された贅沢設計です。

角住戸ということで廊下はそれなりの長さがあり、その上、洋室3室中2室はリビングインという設計ですが、柱はほぼ完全にアウトフレーム化されていますし、洋室や洗面室の入口を全て引き戸とするなどの工夫があり有効面積はそれなりに確保できています。

専有面積に占める居室畳数割合は68.5%((15.1畳+6.0畳+4.5畳+4.0畳)×1.62㎡【※】÷70.02㎡)と角住戸としても低い水準ですが、収納がかなり充実しているからこその数字とも言えますし、柱の影響が少ないゆえに狭い居室の居室形状も悪くないのでそれほど気にするようなものではないと思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

浴室は1317ではなく1418は欲しかったですけどね。

坪単価は222万円。山手線徒歩圏となるエリアでは最下限という水準でしょう。ファミリータイプが4,000万円台中心というエリアは、山手線徒歩圏どころか23区内でもかなり少なくなってきてますからね・・・。

尾久橋通り沿い西日暮里駅徒歩12分前後にはコスモシティ西日暮里などコスモシリーズが複数存在しており、2003年~2006年の分譲時の坪単価は150万円前後ということで時代の流れを感じますが、前述の通り大通りから内側に入ったこのポジションは珍しいですし、尾久橋通り沿いの「よくある15階建」物件と「ワイドスパン中心かつ角住戸比率を高めた8階建物件」とは立地的・間取り的に大きく異なるので同列で語れるものではありません。

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