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【異例の2棟構成】イニシア西日暮里4階65平米4,298万円【坪単価217万円】
2015-04-02

もう1件、イニシア西日暮里。

施工は大木建設。都心近郊のマンションではあまり聞くことがありませんが、プラウド西大島やプラウド戸田公園などプラウドシリーズの実績もあるようです。意外でした。

当物件は前回の記事で書いたように立地的にも珍しい物件ですが、ランドプラン的にもかなり珍しいものとなっています。
正方形に近い敷地形状、かつ、2,000㎡にも満たないスケールにもかかわらず2棟建となっている点が非常に異例のものと言えます。

敷地が2つの用途地域にまたがっているケースなどでは高さ制限の影響で低層棟と中層棟の2棟構成とされるケースはよく見られますし、ここは全体が準工業地域でそういったことはありませんし、そもそも2棟がエキスパンションジョイントで結合さえもされておらず完全に独立しているんですね。

総戸数64戸ならば全体でエレベーター1基とした方がランニングコスト的に良いでしょうし、メリットばかりではないような気がしますが、隣接した2棟構成ながら2棟を独立させることで3方角住戸やワイドスパン住戸など各戸の開口部を確保しやすくなるという大きなメリットがあります。
2棟の間には中庭が設けられていますし、北側道路から眺める2つのエントランス空間はなかなか見ることのできない非常に珍しい設計です。

ランドスケープデザイナーはイニシア物件でお馴染みのいろ葉Designの大武氏です。

前回のイニシア西日暮里

公式ホームページ
IMG_4293[1]
お部屋はウエストメゾンと行きたい所ですが、個人的にこちらのプランの方が興味があるのでもう1件もイーストメゾンです。65平米の3LDK、東向き中住戸です。東方向には高い建物がないため視界は良好で南東方向にはスカイツリーも見えそうですね。

間取り的にはイーストメゾンの9割超がワイドスパンということを象徴するようなタイプとなっています。

65平米の3LDKということでいわゆる狭小3LDKとなるわけですが、非常に効率的な無駄の少ないプランとなっているので居室畳数的には65平米であることを感じにくいものとなっています。

最近はデベが販売しやすくするために狭小3LDKがかなり主流となっているので、中住戸において限界まで廊下を短くした全室リビングインの3LDKプランはよく見かけるわけで基本的なコンセプトはさして珍しいものではないのですが、外廊下物件のケースでは外廊下側に開口部を設けることができるため中住戸においてはこのようなワイドスパンを設計するケースは多くありません(こういった形状の中住戸は内廊下タワマンの中住戸でよく見られるものとなります。)。

他デベが企画したら「1棟建」、かつ、「オール田の字プラン」となりかねない立地条件にこのような物件を企画できるところがコスモスイニシアの一味も二味も違う所です。イニシア創業40周年プロジェクトとなったイニシア武蔵新城ハウスもなかなか個性的な物件でしたが、個人的にはこちらの方がインパクトがありますね。

玄関はクランクインでプライバシー面への配慮がありますし、無駄を極力排除するためにキッチンから洋室3へ入る動線というのも凄いなと。この動線には賛否あるでしょうが、洋室2との間にはウォークスルークローゼットがあるのでそちら側からも入れますし、回遊動線が存在していることになります。
ウォークスルークローゼットは大きさのわりに収納力がなくなりやすいというデメリットはありますが、LDと洋室2の間はウォールドアが採用されており、ドアを開くと違和感なく一体利用できますし、非常にフレキシブルかつ効率的なプランで専有面積以上の開放感もあるでしょう。

LDKで13.6畳ということでLDだけだと狭そうではありますが、奥行のあるバルコニーに面しているので畳数以上には広く感じることができるのではないでしょうか。

坪単価は217万円。4階ならは視界は良好ですし、4,000万円そこそこの山手線徒歩圏のファミリータイプを実現させているのはすごく意味のあることだと思います。この単価であればあと3~4平米広くしてくれても良かったような気がしますが、それでも70平米未満で中途半端であることは変わらないので、どうせ小さめの3LDKにするならばグロス的なインパクトが大きくなるこのぐらいの方が良いと言う見方も出来ます。

設備仕様面はディスポーザーはなく水回りの天然石天板もありませんが、この単価水準であれば違和感はありませんし、食洗機、ミストサウナはついています。
浴室照明がブラケットタイプなのは残念ですし、トイレには手洗いカウンターもありませんが、いわゆる旧型タンクタイプではなくキャビネット型なので見た目は悪くないです。

管理費は228円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしなので安くて当然なのですが、前回の記事で述べたように総戸数64戸でエレベーターが2基あるわりには悪くない水準と言えます。
駐車場は全20台でうち機械式が16台です。少ないながらも平置がある点も良いですね。

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