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【衝撃の坪単価350~1000万円】ザ・コノエ代官山7階80平米16,850万円【坪単価692万円】
2015-03-31

ザ・コノエ代官山。

取り上げるタイミングを逃しとっくに第1期が終了していますが、遅ればせながら取り上げたいと思います。

代官山駅徒歩1分、恵比寿駅徒歩7分(日比谷線。山手線は徒歩11分)、中目黒駅徒歩8分の地上13階地下2階建総戸数109戸のレジデンスです。

敷地面積は1,700㎡ちょっとと大きくはありませんし、落ち着いた環境とは言えない大通り沿いの駅前立地ということで猿楽町アドレスや鶯谷町などのように「これぞ代官山」という雰囲気には欠けるポジションですが、代官山アドレス以来となる駅徒歩1分というだけで最大級の注目度を浴びていることは言うまでもありません。

デベロッパーが高額物件の実績が少ないアパ、かつ、コノエブランドも大手財閥系ブランド物件のようなブランドが周知されていないということで残念に思われる方もいるでしょうが、アパは南麻布の高台や三田の綱町三井倶楽部の隣でも近々分譲を予定していますし、今後は高級分譲マンション業界に新たな風を吹かせる存在となる可能性もあります。

公式ホームページ
IMG_4107[1]
お部屋は80平米超の3LDK、南西角住戸です。当物件の南側は旧山手通り、西側も交通量のある通りに面しているので静かな環境とは言い難いですが、南西方向に向かってかなりの下傾斜となっている高台ポジションゆえに7階とは思えない開放感のある眺望が望めます。日照条件的にも良好で(むしろこの連続FIXサッシだと真夏の西日が懸念されるレベル)、当物件の中でも非常に条件の良いポジションとなります。

間取り的には一応は3LDKですが、洋室2は3.5畳しかなく、2LDK+αという感じなのでしょう。80平米超あるわりにはLDが13畳に満たないのはちょっとバランスが悪い印象ですが、凹んだ位置にある玄関は理想的で廊下が長いとは言えないので、水回りやマスターベッドルームにゆとりがあるゆえということになると思います。

当物件は玄関廊下がタイル仕様でスタイリッシュな雰囲気となっているわけですが、よく見るとかなり稀な設計となっていることが分かります。

この物件は「框」がないのです。

アパのコノエシリーズは何度か取り上げており以前も指摘したことがあったかと思いますが、アパ物件はこのように玄関と廊下の間の段差(框)をなくし、フラット設計となっているものが多くあります。まさにホテルライクでグローバルスタンダードな感じを目指しているということでしょうか。個人的にもすごく評価できる取組みだと思っています。

すごく残念というかもったいないと思うのは下がり天井ですね。当マンションの売りの1つであろうこの弧を描くワイドなFIXサッシ部分ですが、窓際の下がり天井は約2mというごくごく一般的なマンションと同レベルの低グレードな構造です。この下がり天井にするぐらいなら逆梁カウンターの方がまだ圧迫感がなかったでしょうが、このLDの広さで逆梁カウンターはありえないわけで・・・。

坪単価は692万円。最上階プライベートデッキ付のペントハウスは坪単価1,000万円超なのでそれと比べれば安いですが、中層階でこの単価はちょっと高すぎるような・・・。まぁ、これだけ稀な立地であれば売り急ぐ必要はないので当然このような単価設定になるわけですが、その一方で地下住戸には坪単価350万円前後のお部屋もあったんです・・・(にわかに信じられない価格設定ですが本当です・・・。)。
同じマンション内に坪単価300万円台と1,000万円台があるなんて異常というかありえない価格設定ですよね・・・。どうしてこういう価格設定となったのか教えて欲しい(笑)。

専有面積が30平米台~150平米台という設定ですし、単価的にもそのような差があるゆえに設備仕様面も上から下までかなり差があるものとなっています。
ただ、7階以上は比較的専有面積の広いタイプが多くなることもあり、上から2番面のエグゼクティブグレードが採用されているので、キッチンの床暖房、突板フローリング、ビルトインエアコンなどそれなりのものとはなっています。当然のように全熱交換機などもありませんし、単価的には物足りないですが。

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