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【なぜに南東角を駐車場に???】クラッシィハウス芝浦3階62平米6,580万円【坪単価353万円】
2015-04-01

もう1件、クラッシィハウス芝浦。

施工は安藤・間です。タワーではないもののそれなりのスケールのある当物件に相応しいゼネコンと言って良いでしょう。

デザイン面には日建ハウジングシステムとSSD(STUDIO SAWADA DESIGN)を起用し、特にエントランス周りはかなりラグジュアリー、かつ、洗練された意匠となっています。
特に2層吹抜のエントランスホールはこの規模の物件としては最大級のスケールがあり、西側の道路沿いからでも運河が望めるようにガラス貼りの開放感のある空間設計となっている点も素晴らしいですね。

ただ、ちょっと腑に落ちないのは中層以下の南東角部分が機械式駐車場になっている点です。ここを機械式駐車場にしても全戸運河ビューとできており容積率を消化しているのだからおかしくないと思われるかもしれませんが、機械式駐車場を西側にして東側を全て住戸にすることで住居部分の奥行が今よりも抑えることができるはずなのです。

現状は一部住戸を除きかなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランが主体となり中住戸はワイドスパンと出来ていません。そのため、なるべく多くの居室に開口部を設けるために外廊下設計とならざるを得なくなっています。
この価格帯の物件であれば内廊下設計が相応しかったですし、南側の低層階は至近距離を隣のビルに塞がれているとはいえ、東側はもちろんのこと、南東方向も抜けてくる中住戸よりも条件の良いプランとなるので、ここを機械式駐車場にしておくのはもったいないですよね。機械式駐車場部分にも部屋があるかのようにガラス貼りのデザインとしている点には感心しますが…。

また、当物件は3~4戸1エレベーターを採用しており、一部中住戸には両面バルコニーを採用している点は素晴らしいのですが、理想は「内廊下×3~4戸1エレベーター」ですよね。内廊下の快適性を享受しながらも風が通り抜ける両面バルコニーの中住戸がこの地にあったら素敵でしたね。

前回のクラッシィハウス芝浦

公式ホームページ
IMG_4295[1]
お部屋は60平米超の2LDK、東向き中住戸です。当物件で唯一の2LDKプランで両面バルコニータイプでもありません。

ただ、階段などの関係上、当物件の中住戸の中では奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がかなり抑えられているのでワイドスパンといってもよいだけのスパンが確保されていますし、玄関前に設けられた異常なまでに奥行のあるアプローチもなんか良いですね。たちの悪いデベロッパーだと玄関を2~3m手前にして専有面積を水増ししかねないわけですが、そのようにしていない点にも好感が持てます。

洋室2室はリビングインですし、このスパンをもってしても全室を東側に並べるのは難しいので洋室1室は行灯部屋となってはいますが、やはり完全に柱はアウトフレーム化されていますし、LDの開口部もサッシ3枚分確保されている点は良いでしょう。

ただ、このお部屋に限ったことではないのですが、非常に残念だと思うのが、東面の逆梁ですね。逆梁工法とすることでサッシ高は約2.2m確保できているため採光面は良好だと思いますが、この物件の最大の売りはキャナルビューだと思うので、室内から眼下が望めないといけないと思うんですが、逆梁(コンクリのバルコニー手摺)では眼下が望めないのです。前述のように機械式駐車場部分までガラス貼りとするなど凝った外観デザインとなっているのは素晴らしいと思うのですが、この立地の逆梁手摺はもったいないなぁ・・・というのが正直な所です。

階高が十分にとれておらず順梁だと下がり天井がかなり目立ってしまうがゆえの逆梁なんだとは思いますし、中住戸にはカウンタータイプのFIXサッシを設けてバルコニーを狭くするよりかは良いとは思うのですが、両面バルコニー住戸にはバランス的にFIXサッシがあってもよかったかもしれませんね。

坪単価は353万円。70平米台の中住戸はグロスが嵩むこともあり330万円ぐらいからありますが、このプランは専有面積が抑えめ、かつ、唯一の2LDKということもあり、3LDKに比べ単価的には高めの設定となっています。

管理費は185円/㎡。ディスポーザー付とはいえ、総戸数は123戸でそれなりにスケールがありますのでランニングはかなり抑えることが出来ているようです。グローバルフロントグローリオ田町は駐車場代が4万円を越えているという異常な設定でしたが、ここは3万円前後と真っ当な水準となっているのも良いでしょう。
駐車場位置は「南東角」なのに安いです(笑)。

【幹線道路に面していない稀なポジション】イニシア西日暮里2階70平米4,698万円【坪単価222万円】 | topページへ戻る | 【全戸キャナルビュー】クラッシィハウス芝浦85平米10,080万円【坪単価391万円】

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