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【中住戸でも75平米】プラウドシティ加賀学園通り2階75平米4,918万円【坪単価216万円】
2015-04-03

もう1件、プラウドシティ加賀学園通り。

施工は三井住友建設です。こういったスケールの物件で三井住友建設とくればブリリアときわ台ソライエレジデンスなどのようにSuKKiT3が採用されるのかと思いきやされないようです。
前回の記事でも書きましたがお隣の加賀レジデンスにSuKKiT3よりも凄い壁式免震構造が採用されているため、中途半端に構造面のパフォーマンスを高めても意味がないとの判断でしょうか。

加賀レジデンスに限らずゼネコンが本業である鹿島建設がデベロッパーの物件は、構造面を売りにした物件が多く、デザイン面は白を基調としたシンプルすぎる?物件が多いです。そのためか当物件はどちらかというとデザインで勝負している印象がありますね。

坪単価200万円台の物件であるため、そこまで華美で目立つものではありませんが、青山ザ・タワーグランドメゾン西麻布という名だたる物件の実績がある坂倉建築研究所が起用され、デザイン性の高い佇まいとなっています。
特に、ガラスとルーバーが組み合わされた非常に緻密かつ繊細なバルコニー手摺が、透明感と高級感を生み出してくれています。

また、敷地面積10,000㎡超に建築面積は4,500㎡超という空地率の高い敷地内に施された豊富な緑は「これぞプラウド」という魅力十分なものとなっています。
3棟に囲まれた敷地中央部のフォレストガーデンの日当たりが良く無さそうなのがちょっと残念ですが。

前回のプラウドシティ加賀学園通り

公式ホームページ
IMG_4307[1]
お部屋はブライトコートの75平米の3LDK、東向き中住戸です。低層階ですが、眼下には敷地内の広大な(?)自転車置場というポジションなので、前建(隣接敷地)との距離は十分に確保されています。

当物件は最低72平米からという設定で前回の記事で書いたように4LDKや100平米超のタイプも数多く存在するので、当タイプは当物件内では狭い部類となりますが、昨今の一般的なファミリータイプとしてはむしろ広い方となります。

ブライトコートは日照的に優れた向きとは言い難いですし、当物件内ではどちらかというと地味な棟となるので建物の厚みを減らしワイドスパンプランを多く設定するなども一案としてあり得たとは思いますが、むしろ他棟よりもナロースパンにしているあたりが凄いと思います(汗)。
この棟は「価格で売る」という戦略に傾倒したということなのでしょう。対照的な案となるワイドスパン案はこれだけ広い敷地とはいえ容積率を全うすることが難しくなりますし、確かにこちらの方が現実的かもしれないですね。

ナロースパンですが、バルコニー側は連窓サッシが採用されているので開口部幅は上々ですし、共用廊下側にもオープンポーチが採用された田の字プランとしてはまずまず好感の持てるものとはなっています。ナロースパンで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)があるゆえに洗面所が廊下からの動線(リビングインではない)に出来ているとも言えます。また、柱の食い込みもほとんど見られません。

ただ、気になるのは洋室1の窓とエレベーターがかなり近いことですね。エレベーター待ちの人やエレベーターのドアが開く音が気になるかもしれません。この位置に部屋を配置しないといけないのは仕方ないにしても、最も広い7畳の洋室(主寝室?)があるのはやや疑問です。

専有面積に占める居室畳数割合は72.6%((12.7畳+3.4畳+7.0畳+5.5畳+5.1畳)×1.62㎡【※】÷75.19㎡)と中住戸としては標準的な水準ですが、収納は充実していますし、有効面積は上々でしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は216万円。まさに「価格で売る」部屋と言えるでしょう。この単価でもグロスが5,000万円近くなってしまうわけで、この戦略が本当に上手くいっているのかどうかはまだしばらく経たないと分かりませんが、十条駅前の再開発も良いタイミングでニュースになりましたし、少しは追い風となるのかもしれません。

設備仕様面は水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものはありませんが、食洗機、ディスポーザー、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなど単価的には十分以上のものがそろっています。

管理費は204円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービス付(+24時間有人管理)でこの単価というのは大規模物件ならではと言えます。
駐車場は174台ということで設置率約5割となるのはちょっと意外でした。うち170台は機械式ですし、将来的に空車が多くなると維持費の捻出にちょっと苦労する可能性があります。

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