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【野村をもってしても苦しいグロス】プラウドシティ加賀学園通り97平米8,128万円【坪単価277万円】
2015-04-03

プラウドシティ加賀学園通り。

十条駅徒歩9分、板橋区役所前駅徒歩12分の15階建総戸数363戸のレジデンスです。

リリースから第1期の開始までかなり時間がかかった印象で既に竣工まで10ヶ月程度ですから、長期販売となり竣工してしまったプラウドシティ仙川と同じ道を辿りそうな気配がプンプンしますが、坪単価的にはそこまで苦戦するようには見えないですね。

第1期で150戸出せるのは苦戦しているとは言わないのかもしれませんし、販売が苦しいのは総戸数が多いからとも言えますが、プラウドをもってしても第1期で5割に満たない販売となった原因は「グロス高」である可能性が高いです。

野村プラウドは他社に比べ販売力・営業力に圧倒的に優れているため、基本的に「グロス高」をものともしません。そのため、昨今の高騰する不動産市況において他社が狭小3LDKを乱発させる中、平均専有面積の広さを謳ったゆとりあるプランを多くの物件で提案出来ています。
そのような提案自体は素晴らしいことですし、実際、そのような戦略が見られるプラウド府中パサージュやプラウド日暮里なんかはここのように総戸数が多いわけではないので何ら問題なく捌けるのでしょうが、ここの総戸数363戸のうち67戸もの4LDKを設定し、100平米超も数多く存在するプランはどう考えてもやり過ぎだと思うのです。

坪単価が比較的抑えられているとはいえ、100平米ともなればグロスは少なくとも7,000万円台を越えてくるわけで、板橋区の中でも地位(じぐらい)の高い加賀とは言え、板橋区でこれだけの数の高額住戸を捌くのは容易ではないというかかなり難しいと思います。自社の販売力・営業力をちょっと過信しすぎてしまっているような・・・。
ここ2~3年はシティテラス加賀が長期販売を続けてきているわけですし、需要が潤沢でない中のこの物件の販売は野村さんをもってしてもかなり難しいものとなるのは必至です。

お隣の加賀レジデンスが130平米まであるということで感化された面もあるでしょうし、その加賀レジデンスが壁式免震構造を採用した鹿島建設渾身のあまりに秀でたマンションで当物件がエリアナンバーワンとなるのが難しいことも少なからず販売面へ影響を与えていると思われます。

公式ホームページ
IMG_4324[1]
お部屋はサウスコートの100平米弱の4LDK、西角住戸です。サウスコートは15階建ですが、西端は上層階に行くに連れセットバックされていくため、このプランは中層階までしかありません。

当物件は前述の通り100平米超のプランも数多くあるため、そこまで目立たないのですが、昨今は角住戸でも80平米に満たない(つまり、最大でも70平米台)物件が大半ですから、この100平米近いプランは十分に異彩を放っていますし、差別化も図れていると思います。

玄関にはプライベート感のあるポーチがなくオープンポーチなのが残念ですが、トランクルームがあるのは良いですし、これだけの専有面積がありながらも玄関廊下が一直線なので廊下はそれほど長くなく有効面積もかなりのものです。

収納配置が上手いので柱の食い込みの影響も少なく居室形状は良好ですし、専有面積なりに収納が充実しているのも良いでしょう。また、奥行はないものの北西側にもバルコニーがあるのでエアコンの室外機置場も無理なく確保出来ています。

浴室は当然の1620でゆとりがありますが、この専有面積だったら洗面所はダブルボウルにして欲しかったですね。100平米超のプランも同様なのでこのプランに限った話ではありませんが・・・。

坪単価は中層階で277万円。上層階のルーバル付のプランともなると坪単価300万円ほどとなるのでそれと比べればまだ安い単価設定ですし、そもそも最高単価でも坪単価300万円ほどというのはプラウド日暮里の最高単価429万円と比べると非常に違和感があります。
プラウド日暮里の最上階ペントハウスのように100平米前後のお部屋が限られていればもっと高い単価設定も可能だったのでしょうが、これだけあるとさすがに坪単価350とかは無理ということなのでしょう。
100平米前後のお部屋が数戸しかなかったとしたらかなりの確率で坪単価330万円を越える設定となっていたはずですので、そういう意味で100平米前後の「新築物件」がどうしても欲しい方は当物件は狙い目っちゃ狙い目です。
仮に億ションが30戸とかあろうものなら完売までに十年以上かかりそうですからね・・・。

【中住戸でも75平米】プラウドシティ加賀学園通り2階75平米4,918万円【坪単価216万円】 | topページへ戻る | 【異例の2棟構成】イニシア西日暮里4階65平米4,298万円【坪単価217万円】

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コメント:

加賀は板橋区ですよ。

突然失礼します。
いつもブログを愉しく読ませて頂いております。
ありがとうございます。

こちらのマンションの所在地の「加賀」ですが、北区ではありません。
板橋区です。

ご確認くださいm(_ _)m

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ご指摘有難うございます。

コメント有難うございます。
またいつもブログをご覧いただいて有難うございます。

おっしゃる通りですね。いつの間にか勘違いしていたようです・・・。
助かりました!



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