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【億ションもあるのにディスポーザーなし】プラウド日暮里3階70平米6,289万円【坪単価296万円】
2015-04-05

もう1件、プラウド日暮里。

施工は長谷工です。ペントハウスの価格からすると長谷工というのはガッカリしますが、直床ではなく二重床ですし、外観もかなり高級感のあるプラウドらしいデザインとなっています。

敷地面積は800㎡ほどしかありませんし、敷地形状もかなり歪なのですが、その歪な敷地形状を活かした前建までの距離を十分に確保したランドプランもプラウドらしいものです。

歩道から7m以上もセットバックした位置に建物を立てることで前建までの距離を約27m確保しており、南面条件の優れたランドプランを実現しています。
セットバックしたスペースにはプラウドの十八番とも言える緑豊かなエントランスアプローチを設けており、プライバシー面を加味したクランクアプローチとなっているのもニクイですねぇ。

前回のプラウド日暮里

公式ホームページ
IMG_4321[1]
お部屋は70平米の3LDK、南向き中住戸です。低層階ですが、前述のように十分にセットバックされているため、視界的な圧迫感などはなく敷地内の緑も望めるなかなかのポジションです。

ただ、間取り的にはプラウドらしさのある結構厳しいものになっています。
前述のように敷地形状が歪であるため、当物件の南面の一部は雁行設計となっているのですが、当プランは丁度その位置にあたるため、イレギュラーな位置に柱が入り込んでしまっています。

洋室3の柱がその柱で居室形状も悪くなるのはもちろんのこと柱による面積消費も顕著です(この柱の出っ張りは洋室3の5畳にカウントされています)。

共用廊下側の柱もアウトフレーム化されていませんし、柱の影響が非常に大きいプランと言うことになります。玄関前のアルコーブスペースはそれなりにありはしますが、柱が共用廊下側に出ていない分、視線を防いではくれませんし、当プランはエレベーターから近いのも難点となるでしょう。

ナロースパンな田の字プランで開口部幅は十分とは言えませんが、連窓サッシが採用されているのは良いですし、雁行設計ゆえに西側にも開口部が設けることが出来ているのは良いでしょう。
ここに窓があることで共用廊下側の窓を開けなくとも風が抜けやすくなります。

坪単価は296万円。低層階とはいえ日照は良好ですし、山手線徒歩4分ならばこのご時世このような単価となるのは必然なのですが、間取り面のクオリティを考えると疑問ですね。

設備仕様面は食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板などそれなりのものとはなっていますが、ディスポーザーがないのは残念ですね。総戸数51戸なので致し方ない面はあるのでしょうが、この価格帯ならばあって相応とも思いますし、まして最上階には「億ション」があるのに・・・。

管理費は226円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしですのでもっと安くともおかしくないのですが、それほどスケールがあるわけではありませんので、このぐらいにはなってしまうでしょう。年度によっても異なりますが、全てのマンションの平均値が220~230円/㎡ぐらいなのでまさに平均的な水準と言えます。

駐車場は全11台でうち9台が機械式です。駅近物件というこもあり設置率はやはり低めです。

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