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【予想していたよりも高くない】ザ・パークハウス東戸塚テラス6階88平米7,438万円【坪単価278万円】
2015-04-11

ザ・パークハウス東戸塚テラス。

東戸塚駅徒歩6分の7階建総戸数69戸(事業協力者住戸14戸含む)のレジデンスです。

駅徒歩4分だったザ・パークハウス東戸塚より若干駅は遠くなりますが、南面間口の広い良好な敷地形状、かつ、南側に第一種低層住居専用地域を望むポジションはザ・パークハウス東戸塚に勝るとも劣らない希少性のあるものとなっています。

ザ・パークハウス東戸塚はこちらよりもさらに東西に長い敷地形状で無理なく全戸南向きと出来ていたのに対してこちらは若干の東向き住戸の設定もあるという状況ですが、こちらは敷地南面~南西面にかけて接道している点がザ・パークハウス東戸塚に比べ良いですね。
ザ・パークハウス東戸塚は地下住戸もあり、低層階住戸は前建の影響が大きい面がありましたが、こちらの南向き住戸は低層階でも日照は半永久的に申し分ないでしょう。

公式ホームページ
IMG_4454[1]
お部屋は90平米弱の3LDK、南東角住戸です。上層階で日照はもちろん眺望さえも享受できる条件の良いポジションです。

当物件で最も専有面積の広いプランで90平米近いゆとりあるものとなっています。
ザ・パークハウス東戸塚の分譲開始から早1年8ヶ月が経過し、その間に不動産価格はグングン上昇したので、80平米前後のプランが中心だったザ・パークハウス東戸塚に比べ平均専有面積をかなり絞った設計となるのかと思いきや、ほとんど変わらない設定となっている点に驚かされます。

特に南東角と南西角は85平米超という非常にゆとりあるプランが採用されており、販売面での自信がうかがえるものとなっています。三菱地所さんがこのエリアでの分譲実績が豊富なこともその自信の根拠の1つとなっているのかもしれません。
まぁ、ホームページの実績には実質は藤和不動産(三菱地所と合併し三菱地所レジデンスとなっている)が分譲したベリスタタワー東戸塚が三菱地所レジデンスの事業と書かれており、表現としてやや疑問ではありますが・・・。

間取り的には玄関が北側に突出しているので廊下はやや長めなタイプとなっているのは良い条件とは言えず、この玄関位置が災いしてLDを角位置(二面採光)にすることが出来ていません。90平米弱の専有面積があれば4LDKでもなんらおかしくなかったわけですが、この専有部形状と玄関位置では4LDKとすることは困難ですし、さらに言えば、この専有面積の3LDKで浴室が1620ではなく1418である点にも違和感があります。

クランクインの玄関であるため、プライバシー面への配慮は申し分ありませんし、柱の影響もそれほどないプランなのですが、LDの14畳もこの専有面積としてはけして広いとは言えませんし、「88平米」という数字をそのまま受け止めるのはちょっと危険かもしれないですね。収納は廊下の大きな納戸など専有面積なりに充実しているとは思いますが。

坪単価は278万円。エリアにもよりますが、ザ・パークハウス東戸塚が分譲された時期からすると不動産相場は1~2割上がっているのが普通であり、ここも条件の良いプランは坪単価300万円に限りなく近い水準になると予想していたのですが、意外にもザ・パークハウス東戸塚とほとんど変わらない水準での分譲となるようです。

ザ・パークハウス東戸塚も2000年代後半のプチバブル期に近似した価格帯だったので十分に高かったわけですが、第1期で約9割を販売する人気物件でしたし、ここはもっと強気な価格設定でも十分売れたと思うんですけどね。やはり地所さんは住友・三井・野村などと違い良心的な価格帯の物件が多い印象です。

管理費も176円/㎡と、こちらよりも総戸数が多いザ・パークハウス東戸塚よりもさらに安い水準となっている点も素晴らしいですね。外廊下ですがディスポーザー付ですのでこの水準は割安感があります。
駐車場は36台で全て機械式です。空地率約58%というゆとりあるランドプランなのですが、1階住戸の専用庭と駐車場へつながる車路による面積消費が大きく平置を設置するほどの余裕はなかったようです。設置率も約5割と高めですし仕方ないでしょう。

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