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【幅のある連窓サッシ×ルーフバルコニー】レジデンスコート練馬4階71平米6,198万円【坪単価288万円】
2015-04-17

レジデンスコート練馬。

練馬駅徒歩10分(西武池袋線。大江戸線は徒歩11分)の6階建総戸数80戸のレジデンスです。
住友グループ社宅(住友練馬荘)跡地ということでデベは住友商事と住友不動産、さらに、新日鉄興和不動産という3社のJVとなっているプロジェクトです。

立地的には2010年に分譲されたイニシア練馬パークサイドステージの斜向かい的なポジションでイニシア練馬同様にギリギリ駅徒歩10分圏内となっています。
イニシア練馬は南側に約15,000㎡もの中村中央公園を望む類い希なポジションであり、それと比べると見劣りしてしまいますが、当物件からも公園はすぐそこですし、大通りに面していない住環境とほどよいスケール感とのバランスの良さを感じることのできる物件です。

公式ホームページ
IMG_4483[1]お部屋は71平米の3LDK、北東角住戸です。建物エントランスのちょうど上あたりに位置するプランで北側に大きなルーフバルコニーがついています。
当物件の敷地は南側の凹凸が激しく、かつ、隣接建物がありますし、道路に面した部分も向かいには前述のイニシア練馬があるため、視界はよくありませんが、北側上階をセットバックすることで上階部分には多くのルーバル付プランを設定しています。かなり奥行のあるルーバルなので南方向からの日照も享受できますし、北方向の視界も抜けてくるというなかなか贅沢なプランです。

専有部分は一見なんてことはない田の字プランですが、一般的な田の字プランとは結構違いがあります。

最大のポイントはLDと洋室3の「区切り」でしょうね。東面がこのスパンであれば一般的な田の字プランだと洋室3はこんなに縦長ではありません。サッシもう0.5枚分ぐらいは幅があるのが普通です。
収納などで容易に微調整することが可能なので、「区切り」をズラしたと仮定した分が必ずしもそのままLD畳数から差し引かれるわけではないものの、ズラすことで洋室3が5.5畳、LDが12.6畳という感じが見慣れた田の字プランというわけです。

んで、結局何が言いたいかと言うとこのプランは要するにLD重視なんですね。洋室3のところはキッチリと柱がアウトフレーム化されているので、5畳で縦長でもそれなりの使い勝手はあると思いますが、LD部分だけでサッシ3枚分以上の開口部が確保されているのが非常に印象的なプランです。

洋室3の引き戸はきれいに開け放つことができるタイプで開け放つとルーバルにも面した21畳超の二面採光の大空間が誕生します。東側スパン目一杯に確保された連窓サッシだけでも素晴らしいのにルーバル側にも開口部があるというとんでもなく開放感のあるプランと言えます。

洋室2は柱の食い込みが影響し、居室形状がかなり悪いのが残念ですが、洗面所もしっかりと廊下からの動線と出来ていますし、なかなか魅力的なプランです。

坪単価は288万円。前回のプチバブルがはじける直前(リーマンショック直前)に分譲されたプラウドタワー練馬は平均坪単価約290万円であり、さすがにそれよりは安い水準ですが、駅距離やスケール(及びブランド感)を考えるとほぼ同じぐらいという印象でしょうか。昨今リリースされる物件は前回のプチバブル価格を越えているものがほとんどなので、今の相場からすると割高感まではないですね。
駅徒歩5分で平均専有面積40平米程度だったので当然に坪単価は高く出ますが、やはりリーマンショック直前期に分譲されたライオンズ練馬アートレジデンスにいたっては平均坪単価340万円近い驚きの単価設定でした。

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