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【駅徒歩2分の全戸1LDK】エクセレントシティ白金高輪2階38平米4,390万円【坪単価379万円】
2015-05-01

もう1件、エクセレントシティ白金高輪。

施工は当然にデベでもある新日本建設です。
デザイン的には少々淡泊な印象ですが、ファミリータイプなどのグロスの張るタイプのない全戸1LDKのマンションなので、そこまでの高級感を望むのは酷でしょう。

駅徒歩2分という立地特性からすると投資目的での需要も旺盛でしょうし、下手にグレードを上げて販売価格を上げてしまうのは得策ではないでしょうからね・・・。

前回のエクセレントシティ白金高輪

公式ホームページ
IMG_4581[1]
お部屋は40平米弱の1LDK、東向き中住戸です。当物件は東側がメインバルコニーであり、先ほどの南東角住戸でないと日照時間はあまり期待できませんが、東側は白金志田町児童遊園に面しているので、前建までの距離はわりと確保できており悪くない条件です。

間取り的にはオーソドックスなきれいな形の1LDKの範疇ですが、40平米に満たない広さながら玄関廊下をクランクインさせる余裕があるのが凄いですね。
まぁ、キッチン位置などの関係上、このプランで廊下を一直線にしただけでは他との兼ね合いがうまくいかず、その分を収納に回すことは簡単ではないのですが。

40平米未満の1LDKのため、LDKは10畳そこそこ、洋室も4畳と小さめではありますが、洋室の引き戸はきれいにウォークインクローゼットの横に収納できるタイプなので使い勝手は悪くないでしょうし、収納も専有面積のわりには充実している印象です。

坪単価は379万円。日照面でメリットのある角住戸とほぼ同じ単価設定ではありますが、専有面積が狭い分、グロスが1割近く安いので単純に利回りを比較したらこちらの方がどちらかと言えば有利かな。バルコニーが広いとはいえ、専有部自体の使い勝手に大きな差がないプランにおいて家賃で1割違いを出すってかなり大変なことですからね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機とミストサウナはついています。
ただ、水回りの天然石天板仕様などの高級感はありませんし、上で言及したような理由でこの坪単価の物件としてはかなりグレードを落としているのは明らかです。全戸1LDKながらトイレ手洗いカウンターがついているのは良いですが。

管理費は415円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが小規模物件のためか非常に高い設定です。近年の白金高輪駅はパークリュクス白金monoグレーシュ(管理費単価586円/㎡)とローレルコート白金(管理費単価389円/㎡)という管理費に割高感のある小規模物件が続いていることも少なからず影響してるような気がしますね。
ちなみに、駐車場は平置1台のみです。

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