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【内廊下×クランクイン】リヴァリエC棟5階71平米4,073万円【坪単価188万円】
2015-05-06

もう1件、リヴァリエC棟。

当物件の最寄駅が徒歩2分の港町駅であることはこの物件を検討している方であれば誰もが知っていることだと思いますが、次に近いのは徒歩19分の京急川崎駅ではなく、六郷土手駅ですよね・・・。物件概要に書かれない六郷土手駅はかわいそう(笑)。一応都内なのに・・・。

施工は先ほどの記事でも書きましたが、当然A・B棟と同じ大林組でDFS制振構造が採用されています。オリエンタルランドが携わることで話題沸騰中のパークタワー晴海はここを上回るDFSに免震を組み合わせた構造となるわけで、ここよりも上が出来てしまうというのは少々残念ですが、ここの耐震性は一般的な制振構造とは比べものにならないほど優秀ですし、将来的な免震ゴムの交換費用などを考えると非常にバランスが良い組み合わせと言えるのではないでしょうか。

前回までのリヴァリエ

公式ホームページ
IMG_4590[1]
お部屋は70平米超の3LDK、南西向き中住戸です。水辺ビューは望めないどころか、低層階なので眺望という感じではありません。ただ、広大な敷地ゆえに前建との距離は確保出来ていますし、日照は当然に良好です。

間取り的には中住戸でも独立した居室を設けたタイプで、玄関から洋室1(リビングインではない居室)に向かって廊下をひいているので廊下はそれなりの長さにはなります。
ただ、けして廊下は長いというレベルではないですし、玄関が共用内廊下から凹んだ位置に配置されたクランクイン設計となっているので、プライバシー面への配慮がバッチリである点に好感が持てます。

当物件はほとんどのタイプが玄関をクランクイン設計としており、プライバシー面への配慮を非常に重視している点が大きな特長の1つと言って良いでしょう。
そもそもこのエリア周辺に供給されるマンションのほとんどが田の字プランのみで構成されているわけで、中住戸は玄関廊下が一直線であることが普通なので、そういう意味での差別化が図れている物件と言うことも出来ますね。

まして、このエリアは前回の記事で書いたように航空法の制限などもあるので、都内湾岸エリアのようにタワーがたくさんあるわけでもなく、まして内廊下物件となると余計に貴重でこれ以上ないぐらい差別化が図れていると言って良いでしょう。
内廊下で田の字だと行灯部屋が2部屋出来てしまいますから、このようなスパンの豊かなものになるのは当然なのですが、それに加え玄関動線をクランクさせているのは立派です。
内廊下幅がちょっと狭いのが玉に瑕ではありますが。

また、タワマンのバルコニーの奥行は1.8m以上あるケースがほとんどなのですが、当物件は1.5mそこそこしかないのはちょっと残念ですね。特に多摩川ビューのお部屋はバルコニーが気持ちよさそうなので、奥行がもっとあると使い勝手が広がったのではないでしょうか。

坪単価は188万円。当物件は先ほどのC棟東角以外は日照と水辺ビューを両立することが難しいので、全方位ほぼ差のない単価設定となっています。先ほどの住戸に比べると大分安いですが、中住戸で低層階だから安いだけであって、北向き住戸も低層階はほぼ同じ単価水準となっています。

設備仕様面は大規模物件らしくディスポーザーはついていますが、水回り天然石天板仕様がないのはもちろんのこと、食洗機もついていません。また、A~B棟同様に今どき床暖房がないのは非常に残念です(上から2フロアのプレミアムプランは付いています。)。

管理費は252円/㎡。B棟は2013年に記事を書いた時点では264円/㎡だったので差がありますね。原因は分かりませんが、B~C棟は1つの管理組合(A棟とは別)で管理され、全体管理費及び棟別管理費の合計が上の数字となります。
内廊下、かつ、ディスポーザー付で、コンシェルジュサービス、各階ゴミステーション、さらには共用施設も充実した物件であることを考えるとリーズナブルな水準と言えます。

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