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【すごく単価差のある価格設定】プラウド市川2階87平米7,378万円【坪単価280万円】
2015-05-17

プラウド市川。

市川駅徒歩5分(シャポー口。南口は徒歩7分)の14階建総戸数103戸のレジデンスです。
日本郵便の社宅跡地であるため、売主には日本郵便も名を連ねていますが、内容的には野村単体のプロジェクトと何らかわりはありません。

三井さんとのJVで分譲した市川ザ・レジデンスほど駅近ではありませんが、市川ザ・レジデンス同様に敷地面積4,000㎡超という貴重なスケールをもっており、かつ、空地率が約60%という開放感のあるランドプランを持ち合わせている点が最大の注目点でしょう。

高さのあるマンションにおいては空地率60%はそれほど珍しいことではありませんが、当物件は最大14階建とは言え、南西棟は5階建、東棟は4階建であることを考えれば、空地率60%は立派な数字です。
このエリアが容積率の制限が厳しいため(200%ですかね???)、これ以上延床面積を増やせないがゆえにある意味当然のプランニングとはいえ、こういった条件のマンションが非常に少ないことは紛れもない事実なのです。

市川ザ・レジデンスも同様に空地率の高いランドプランで、やはり同様に敷地南西側に提供公園のある似たランドプランでしたが、敷地形状が歪であるせいかここほどのゆとりが感じられませんでした。

公式ホームページ
IMG_4662[1]
お部屋は87平米の4LDK、南西角住戸です。低層階なので西側は隣接建物の影響を受けますが、南側は前述の提供公園を間近に望む好条件のプランとなります。提供公園が設けられているおかげで南側の前建までの距離がかなり確保されているので当然日照も良好です。

間取り的には当物件内でもかなり専有面積にゆとりのあるプランで基本プランには4LDKが採用されています。プラウド府中パサージュでは86平米ながら基本プランが3LDKでしたし、プラウドシティ加賀学園通りではあまりにもたくさん100平米超があることに驚かされましたが、ここはわりと一般的な驚きのないプランニングとなっています。
まぁ、最低70平米超、最大だと約95平米というプランニングは他の大手デベをもってしてもあなかなか実現できない十分にゆとりある設計ではあるんですけどね。

プラン的には「数字上」広いだけではありません。玄関前にしっかりとしたポーチ部分を設け、玄関位置を凹ませていることで廊下を短く出来ていることで角住戸としてはかなり効率的なプランとなっています。

柱もほぼアウトフレーム化されているのでそれによる面積消費もほとんどありませんし、4LDKながらLDは13畳超が確保されているのはまずまずでしょう。また、収納もわりと豊富な印象です。

残念というか意外なのは洗面所がリビングインであることですね。この広さの4LDKでリビングインというのは驚きです。家事動線上、こちらの方が良いという方もいるとは思うのですが、ちょっと疑問です。洋室4の位置と洗面浴室の位置が反対のメニュープランなどがあると選択肢が広がって良いのですが(洋室4は行灯部屋となりますが、角部屋でも4Lだったら1室ぐらい行灯というのも有りだと思います。)。

洋室2の引き戸は完全に開け放てるタイプなので、広々リビングの3LDK的に使える柔軟性があるのは素晴らしいですね。

坪単価は280万円。市川ザ・レジデンスより約1割高い水準でしょうか。販売時期から考えると致し方ないでしょうし、無難な設定と言えます。
まぁ、当物件の東棟の1階住戸なんかは坪単価210万円程度からあるので、眺望などの差が大きいタワーや100平米超のペントハウスプランがあるような物件並に単価差のある価格設定となっているので、けしてこのプランはお買い得感があるとは言えないのですが、南面目前に公園という環境はやはり特別なものですので、この価格でもなんなく売れてしまうのでしょう。
ちなみに、当物件の最高単価は約410万円であり、実に210~410万円というレンジです・・・。野村さんはほんと凄いと思う・・・。

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コメント:

この物件見てきました。
価格相応の高級感のある内装と、市川市では驚きの坪単価で、さすが野村、といったところです。
売れ行きも好調で、1期で80戸近く成約し、2期目に全戸販売で完売しそうなのでした。

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Re: タイトルなし

コメントいつも有難うございます!

立地の良さだけでなくkランドプランの良さも際立つ物件ですので少々高かろうと野村ならあっさりと売れますよねぇ。大規模物件は各地で結構苦戦している野村さんですが、このぐらいの規模以下の物件は本当に強いですね。

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