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【第1種低層住居専用地域隣接の第1種中高層住居地域】ローレルコート八雲2階69平米8,280万円【坪単価396万円】
2015-06-02

ローレルコート八雲。

都立大学駅徒歩13分の5階建総戸数19戸のレジデンスです。

一昨年分譲されたブランズ八雲より若干駅距離のあるポジションで駒沢通り沿い、かつ、交差点隣接という立地条件は第1種低層住居専用地域で閑静な住環境が最大の売りとなる八雲エリアの中では誉められた立地ではありません。

しかしながら、当物件は駒沢通り沿いであるがゆえの長所もあります。
当物件の敷地は第1種中高層住居地域であるため5階建を立てることができ(第1種低層住居専用地域だと地上3階建まで)、南側隣接地から先が第1種低層住居専用地域となるため4~5階住戸からは第1種低層住居専用地域では不可能な開放感のある眺望が享受できるのです。

南側隣接建物との間の距離も10m近く確保されていますし、当物件の南面条件はかなり優れていますね。内廊下設計を採用しているので北側の駒沢通りの影響は軽減されますし、この地に相応しいベストなプランニングがなされている印象です。

公式ホームページ
IMG_4717[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、南西角住戸です。低層階で視界は抜けませんが、前述の通り前建までの距離は十分に確保されているので、日照は良好です。

間取り的にはかなりグロスを意識した専有面積を絞ったプランという印象です。第1期に販売される最高額住戸でも1億未満ですし、1億近い住戸をなるべく減らし中心価格帯を8,000万円台に抑えるために面積を絞っているのでしょう。
駅距離のある立地や八雲という土地柄を考えると3LDKであればせめて70平米超にして欲しかったところですが。

ただ、玄関位置の良い角住戸なので廊下がコンパクトながらもプライバシー面も良好な角住戸となっているのは良いですね。
最近は角住戸でも70平米未満の3LDKが増えていますが、低パフォーマンスな物件だと角住戸なのに廊下を短くするために坪単価200~300万円のマンションと同じような田の字ベースの角住戸が設計されていたりします。正直萎えますね・・・。

ここは内廊下を採用しているがゆえに共用廊下側に窓を造ることが出来ず、このようなプランニングになって当然とも言えますが、内廊下仕様となっている点も含め、しっかりとしたプランニングが行われている印象ですね。

廊下を短くし、かつ、洋室全てに窓を設けているがゆえにLDが二面採光でない(角位置にない)のは残念ですが、連窓サッシが用いられており、スパンのわりには開口部が大きめに確保されている点も好感が持てます。

柱の影響もほとんどないですし、居室形状も非常にきれいですね。

坪単価は396万円。視界が抜けてくる4~5階は400万円を遥かに超えてくるわけでそれらと比べれば控えめな水準です。ブランズ八雲は平均坪単価約360万円だったので、駅距離などを考慮してもやはりここ1~2年の顕著な値上がり傾向を感じずにはいられませんが、総戸数19戸ならば苦もなく完売するでしょうし、これが現状の相場でしょうね。

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