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【好立地なのに地代78円/㎡】リビオ三鷹11階68平米7,690万円【坪単価374万円】
2015-06-12

リビオ三鷹。

三鷹駅徒歩6分の14階建総戸数24戸(非分譲7戸含む。他店舗2戸)のレジデンスです。4月に竣工済で竣工後の販売となるようです。

リビオシリーズのかなりの小規模物件ということでブランド感はありませんが、立地はほぼ同じ駅距離のザ・パークハウス三鷹櫻邸に負けず劣らずの好立地です。
ザ・パークハウス三鷹櫻邸のように南に桜並木を望むことは出来ませんが、敷地南側には低層住宅街が中心で低層階でも日照抜群、中層階以上からは日照だけでなく眺望まで楽しめるポジションです。

検討者の方はこのマンションを1棟買いするわけではないと思うので、ホームページにあるように三鷹駅徒歩10分圏内で全戸南向き物件が過去10年でリビオ三鷹を含め2件しかないというアピールはあまり意味がないのではないかと思いますが、タワーはあまり好きではないけど眺望も楽しみたい方にとっては貴重な物件なのは間違いないでしょう。

まぁ、普通借地権(初回30年、更新可)で更新料もあるのは玉に瑕ですが、月額地代が78円/㎡と非常に安いのは嬉しいですね。
イニシア三鷹下連雀は101円/㎡でわりとリーズナブルだと書きましたが、ここはそれよりもさらに安くて良心的な設定と言えます。

施工は丸彦渡辺建設です。本社が北海道にあるかなりマイナーなゼネコンでマンション施工実績は北海道と愛知県が多く首都圏での実績は少ないですが、オープンレジデンス学芸大学はここが施工しています。小規模物件ということで外観やエントランスは至って普通な感じです。

公式ホームページ
IMG_4764[1]
お部屋は68平米の3LDK、南東角住戸です。上層階なので日照はもちろん眺望も抜群のポジションです。

当物件の住戸は1フロア2戸の全戸68平米で構成されており、南東角と南西角は反転タイプなので、全戸同じプランと言っても過言ではないです(メニュープランはあります)。
68平米の3LDKということで価格面(グロス面)での売り安さを意識した面積を絞った設計なのは残念ですが、全戸同じプランというだけあってかなりポイントを抑えた優秀なプランとなっている印象です。

玄関位置が良いので廊下がコンパクト、また、柱もほぼ完全にアウトフレーム化されているのも素晴らしいです。
洋室3室中、リビングインの洋室が2室ではありますが、洋室1と洋室3の間にウォークスルークローゼットがあるので、洋室3は洋室1を介して廊下からの出入りも出来ますし、なかなか工夫あり柔軟性ありの面白いプランですよね。

専有面積に占める居室畳数割合は72.2%((11.0畳+3.2畳+6.5畳+5.5畳+4.1畳)×1.62㎡【※】÷68.00㎡)と玄関廊下がクランクした角住戸としては高い水準ですし、収納も結構充実したプランなので無駄の少ないプランであることは確かでしょう。下手な70平米台前半のプランよりはよっぽど使い勝手が良いのではないでしょうか。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は374万円。前述の通り地代が非常に安く、借地の更新料があることを除けばほとんど所有権みたいなものなので上層階ならばこのような価格になるのも納得は出来ます。まぁ、規模的にもデベ的にもブランド感が薄いので手を出すにはなかなか勇気の入る単価帯ですけど、間取りがかなり優秀なので単価的には幾分割り引いて考えても良いかとは思います。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機はついていますし、キッチン天板は天然石です。また、トイレに手洗いカウンターもありますし、多少は高額な坪単価を意識しているようです。

管理費は279円/㎡。内部廊下ではありますが、この規模の物件ですからおそらく空調はついていないのでしょう。ディスポーザーもないのにこのような管理費単価となってしまうのはかなりの小規模物件でスケールメリットがないからに他なりません。
ただ、地代の安さが管理費の高さを上手いことカバーしてくれていると思います。
駐車場は身障者用の1台のみとなっています。敷地面積400㎡に満たないかなりの小規模物件ですから致し方ないでしょう。下層階に店舗があり、店舗用の荷捌駐車場が2ヶ所あることも影響しているのでしょうね。

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